Novidades dos Terrenos rústicos e terrenos urbanos

Tem um terreno rústico e gostava de construir a sua casa nele. É possível? O que precisa saber sobre esta classificação?

Saiba tudo aqui.

Comprar um terreno para construir é, cada vez mais, o sonho de muitas pessoas.

Na verdade, construir a própria casa pode ter realmente custos mais baixos, já que pode decidir por si qual o orçamento para construção e adaptar o projeto às suas reais possibilidades.

"Por outro lado, terá, sem dúvida um projeto mais trabalhoso em mãos, pois há imensos detalhes que precisa considerar."

Tipos de classificação de terreno

Logo à partida, precisa encontrar o terreno certo. Já nesta etapa, por vezes, podem surgir dúvidas ao ver anúncios de terrenos para venda, pois as descrições podem gerar alguma confusão, ou pelo menos não serem explícitas o suficiente.

Vamos simplificar alguns conceitos:

Terreno urbano

Engloba solo total ou parcialmente urbanizado ou edificado.

Aplica-se a edifícios com fins de habitação, comércio, indústrias, serviços e terrenos afetos à urbanização. Neste caso, deve ter viabilidade de construção.

Terreno urbanizável

Inclui solos para construir, espaços que podem ser urbanos, total ou parcialmente.

Para ser assim classificado, o espaço tem que pertencer a uma zona autorizada para construção.

Terreno rústico ou não urbanizável

Pode servir para agricultura, pecuária e para fins florestais.

Apenas em situações muito particulares é que um terreno assim pode ser urbanizado.

Quem classifica os terrenos?

Quem procede à classificação dos terrenos são as Finanças junto com a Câmara Municipal.

As Finanças atribuem classificação ao terreno para fim de cálculo de impostos e a Câmara Municipal analisa a viabilidade de construção do terreno, bem como as normas de cumprimento obrigatório.

Por aqui já sabe que a primeira coisa a fazer é confirmar com a Câmara Municipal se pode construir e com que condicionantes.

Para tal irá recorrer ao Plano Diretor Municipal (PDM), que faz parte do Plano Municipal de Ordenamento do Território (PMOT).

Este plano é consultado para verificar se o terreno pertence à categoria de solo urbano ou rural/rústico.

Se o terreno é classificado como solo urbano e não existam condicionantes que impeçam a construção, pode dirigir-se às Finanças para solicitar alteração de classificação e entregar o projeto de licenciamento na Câmara Municipal.

Caso o terreno seja rural, não poderá construir. Apenas existem alguma exceções à regra, como as seguintes:

Obras para fins agrícolas

Construções para apoio e armazenamento podem ser autorizadas.

Reconstrução

Inclui obras de alteração, reconstrução ou ampliação até no máximo 20% da superfície pavimentada de edificações existentes e legalizadas.

Podem existir algumas diferenças conforme o município em que o terreno se encontra.

Então e se quisermos passar um terreno rústico para terreno urbano? É possível?

Terreno rústico pode passar a ser urbano?

Como?

Bem, sim. Mas, não por muito tempo. A classificação “terreno urbanizável” está prestes a ser descontinuada e, como tal, todos os terrenos passarão a ser ou urbanos ou rurais.

Conforme decreto-lei nº 25/2021, de 29 de março, cada município tem até 31 de dezembro de 2022 como prazo final para alterar os planos municipais de ordenamento de território, o que inclui os planos diretores municipais, planos de pormenor e de urbanização.

Devem ser feitas todas as alterações previstas pelo decreto-lei nº 80/2015, de 14 de maio, de acordo com o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT).

Na verdade, esta classificação já era para ter sido extinta em julho de 2020, mas, como mencionado, o prazo foi alargado.

Quando entrar em vigor, esta alteração faz com que ou o terreno é urbano, total ou parcialmente urbanizado e, dessa forma, inserido nos planos territoriais de urbanização; ou é rural e só pode ser usado para fins agrícolas, pecuários, florestais, para conservar, valorizar e explorar recursos naturais, geológicos ou energéticos.

O terreno considerado rural pode também destinar-se a espaços naturais, culturais ou de turismo e lazer ou ainda para proteção de riscos, mesmo que tenha infraestruturas.

Portanto, se está a pensar solicitar uma alteração deste tipo, saiba que o prazo termina a 31 de dezembro de 2022.

Quem já possui terrenos em áreas consideradas urbanizáveis, deve até ao fim do ano obter a aprovação das operações urbanísticas que deseja.

Após essa data, todos os terrenos sem projetos aprovados vão ser requalificados como solo rústico.

Esta alteração implica uma considerável desvalorização deste tipo de terrenos, portanto, nada como confirmar com a Câmara Municipal em que o terreno se insere o que precisa fazer para alterar a classificação do seu terreno.