Partes comuns de um prédio – sabe quais são?

Morar num prédio envolve estar sob obrigação de cumprir com determinadas regras relativas às partes comuns do mesmo.

Mas, primeiro, precisa saber quais são.

Viver num apartamento ou numa moradia obedece a regras totalmente diferentes, como seria, obviamente, de esperar.

As moradias, como casas independentes que são, na maioria dos casos, não envolvem partilha obrigatória de espaços entre proprietários.

Já os moradores de prédios, sabem que estão sujeitos às normas ditadas pelo condomínio, desde que o prédio esteja registado como propriedade horizontal.

Entende-se por regime de propriedade horizontal aquele em que o prédio está dividido em frações autónomas, enquanto unidades independentes e partes comuns.

Cada fração autónoma apresenta diferentes proprietários, todos eles sob obrigação de cumprimento de regras definidas para as partes comuns.

Prédios constituídos como propriedade vertical não possuem condomínio.

Quanto às regras, podem envolver, por exemplo, a lei do ruído, regulamento do condomínio e normas de limpeza, utilização e manutenção das partes comuns.

O que são as partes comuns de um prédio?

É aqui que por vezes surgem dúvidas quanto ao que constitui as partes comuns num prédio.

Basicamente, os edifícios com frações autónomas, sejam elas destinadas a habitação, lojas ou escritórios partilham o condomínio, que é, por sua vez, constituído por partes de propriedade privada e partes de propriedade partilhada.

Em resumo, partes comuns são todos os locais do prédio que pertencem a todos os condóminos.

Segundo o Artigo 1420º do Decreto-Lei nº 47344, fica estabelecido que:

"Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e coproprietário das partes comuns do edifício"

"O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição"

Partes comuns do edifício – responsabilidade e encargos

Quer isto dizer que, quando se torna proprietário de um apartamento, obrigatoriamente assume responsabilidade pelas partes comuns, o que inclui cobrir as despesas associadas.

Quanto às despesas, são pagas, normalmente, pelas quotas mensais do condomínio. Estas são definidas de forma proporcional ao valor das frações (usa-se a percentagem ou a permilagem).

A lei estabelece que despesas com manutenção e serviços de interesse comum sejam pagas pelos proprietários.

Quanto às despesas inerentes a espaços de uso exclusivo de alguns condóminos, devem ser cobertas por quem usufrui desses espaços, logicamente.

Note alguns exemplos de partes comuns num edifício:

• Terreno onde está construído o edifício.
• Alicerces, paredes-mestras, pilares e colunas.
• Caixas de elevador, escadas, corredores, sótão ou águas furtadas.
• Telhado e terraço de cobertura.
• Entradas de uso comum.
• Instalações gerais de água, eletricidade, gás, ar condicionado e comunicações.

Alguns elementos também podem ser considerados partes comuns desde que na constituição do edifício não tenham sido designadas a um condómino específico.

É o caso de elevadores, jardins anexos ao edifício, casas de porteira, garagens e lugares de estacionamento, ou casa dos lixos, por exemplo.

Porque é importante saber quais as partes comuns de um prédio

É importante estar devidamente esclarecido do que é da sua responsabilidade no que toca a partes comuns do edifício, quer a nível de regulamentos, como também para ter noção das despesas que deve esperar.

Se está a pensar comprar casa num prédio, informe-se antecipadamente quanto à responsabilidade e encargos com partes comuns do edifício.