DPA ou Escritura? Conheça as diferenças e o que são

Se vai vender a sua casa é importante que esteja atualizado relativamente onde e como pode efetuar a venda. É nesse sentido que o nosso artigo vai esclarecer todas as dúvidas em relação ao Escritura Pública (EP) e à alternativa existente, ou seja, o denominado Documento Particular Autenticado (DPA).

A Escritura Pública (EP) é um documento legal que formaliza a compra e venda de um imóvel. É obrigatória e deve ser elaborada por um notário. No entanto, com as alterações legislativas de 2008 no âmbito do SIMPLEX, já é possível optar por um documento particular autenticado (DPA) como alternativa à EP.

A principal vantagem do DPA é a sua simplicidade e rapidez. O processo de elaboração e assinatura de um DPA é muito mais simples do que o processo de elaboração e assinatura de uma EP. Além disso, o DPA pode ser assinado em qualquer local, enquanto a EP deve ser assinada na presença de um notário.

Como referiu o Exmo. Sr. Dr. Mário Campolargo, secretário de estado da Digitalização e da Modernização Administrativa, à agência lusa:

"O Simplex, ao longo da história sempre foi uma medida emblemática da simplificação e da aproximação entre a Administração Pública e o cidadão"

Descubra os passos essenciais para escriturar o seu imóvel e garantir a segurança e tranquilidade em todas as etapas do processo fundamental para o seu negócio.

Tome nota!

O que é um Documento Particular Autenticado (DPA)?

Antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 116 de 4 de julho, a formalização da compra e venda de imóveis em Portugal era exclusivamente realizada através dos notários. Contudo, com a implementação do sistema do “balcão único”, agora os interessados têm uma opção mais flexível.

Este novo processo permite recorrer a um profissional da área jurídica para redigir um “documento particular” sobre o negócio realizado, o qual é assinado somente pelas partes envolvidas, autenticado pela entidade competente e, em seguida, depositado na plataforma Predial Online.

Com a conclusão do procedimento e a validação do documento, o Documento Particular Autenticado (DPA) adquire os mesmos efeitos legais que uma Escritura Pública (EP). Vale realçar que, assim como a EP, o DPA não dispensa a necessidade de registar o imóvel na Conservatória do Registo Predial para que a transação seja devidamente reconhecida perante a lei.

Esta mudança traz vantagens significativas, pois permite aos cidadãos contar com uma alternativa mais acessível e simplificada para a formalização de negócios imobiliários, sem a obrigatoriedade de envolver um notário no processo. O "balcão único" tornou-se uma alternativa eficiente, conferindo mais agilidade e comodidade aos intervenientes na transação.

Além disso, o depósito do documento na plataforma Predial Online também contribui para uma maior segurança e transparência nas transações, uma vez que o mesmo fica registado de forma eletrónica e pode ser facilmente acedido pelas partes envolvidas ou por outras entidades competentes.

Em suma, a criação do “balcão único” para a formalização de transações veio trazer mais opções e praticidade aos interessados, possibilitando a elaboração do Documento Particular Autenticado, que, após a sua validação, passa a ter os mesmos efeitos jurídicos de uma Escritura Pública.

No entanto, é fundamental ter em mente que, para garantir a segurança e o reconhecimento legal da operação, é imprescindível proceder ao registo do imóvel na Conservatória do Registo Predial.

Como depositar uma DPA?

Para depositar um Documento Particular Autenticado (DPA), precisará de entrar em contato com um notário público em sua área. O notário público será capaz de fornecer mais informações sobre o processo de depósito e o custo de depositar um DPA.

Para proceder ao depósito dos Documentos Particulares Autenticados (DPA) na plataforma Predial Online, é necessário seguir três passos simples, que garantem um processo rápido e eficiente:

• Acesso à plataforma Predial Online: O primeiro passo consiste em aceder à plataforma Predial Online, que é a ferramenta oficial disponibilizada para realizar esse tipo de procedimento. A plataforma oferece uma interface amigável e intuitiva, facilitando o processo para os utilizadores.


• Preenchimento do formulário de depósito de documentos: Após o acesso à plataforma, é necessário preencher o formulário de depósito de documentos. Neste formulário, serão solicitadas informações essenciais sobre os intervenientes e o tipo de negócio jurídico celebrado. É importante fornecer todos os dados de forma precisa e completa, garantindo a veracidade e validade do processo.


• Anexar a digitalização dos documentos: O último passo para concluir o depósito dos DPA é anexar a digitalização de todos os documentos relevantes. Nesta etapa, é imprescindível assegurar alguns critérios fundamentais para a correta validação dos documentos.


• Legibilidade dos documentos originais: Certifique-se de que os documentos originais estão claramente legíveis antes de digitalizá-los. Isso evitará problemas na interpretação das informações após a digitalização.


• Assinatura em tinta preta ou muito escura: Para garantir a legibilidade das assinaturas após a digitalização, é recomendado que sejam feitas com tinta preta ou muito escura.
• Digitalização em preto e branco ou escala de cinza: Opte por digitalizar os documentos apenas em preto e branco ou em escala de cinza. Evite digitalizações coloridas, pois podem comprometer o contraste entre a redação e o suporte físico do documento.


• Todas as páginas num único ficheiro: Certifique-se de que todas as páginas do documento estão incluídas num único ficheiro digital. Isso facilita o manuseio dos documentos e garante que nada seja omitido.
• Formatos e tamanho do ficheiro: O documento digital final deve ser enviado nos formatos “.jpeg”, “.tiff” ou “.pdf” e não deve ultrapassar o tamanho máximo de 5 Mb. Esses formatos são amplamente aceitos e garantem a qualidade da digitalização.

Ao seguir estes passos e assegurar os critérios de digitalização mencionados, o processo de depósito dos Documentos Particulares Autenticados será concluído com sucesso, proporcionando maior comodidade e segurança aos intervenientes nas transações imobiliárias em Portugal.

Após efetuar o pagamento do pedido de depósito dos Documentos Particulares Autenticados (DPA), o requerente receberá um e-mail de confirmação no endereço indicado durante o processo. Nesse e-mail, estarão presentes informações essenciais para o acompanhamento e validação do depósito realizado.

O e-mail de confirmação conterá os seguintes elementos:

• Identificação da entidade jurídica: Será informada a identificação da entidade jurídica responsável por autenticar os documentos depositados. Essa informação é fundamental para garantir a legitimidade e a segurança do processo, assegurando que a autenticação foi realizada por uma entidade devidamente habilitada.


• Data e hora do pedido: O e-mail de confirmação também incluirá a data e a hora exatas em que o pedido de depósito foi efetuado. Essa informação é útil para fins de registo e para que o requerente possa acompanhar o andamento do processo.


• Código de acesso: O e-mail de confirmação conterá um código atribuído ao depósito, o qual é de extrema importância. Esse código permitirá que entidades públicas e privadas tenham acesso a todos os documentos eletrónicos que acompanham o DPA. Isso facilita a consulta e a verificação dos documentos.

É válido destacar que o acesso aos documentos eletrónicos é concedido por um período inicial de seis meses. Após esse período, é possível renovar o acesso por mais um ano mediante um pagamento adicional. Essa opção permite aos intervenientes manterem o controlo sobre a disponibilidade dos documentos, tornando-os acessíveis conforme necessário.

Em suma, o e-mail de confirmação do depósito dos Documentos Particulares Autenticados contém informações relevantes, como a identificação da entidade jurídica, a data e hora do pedido e o código de acesso aos documentos eletrónicos.

O que é uma escritura pública (EP)?

A escritura pública (EP) é um documento legalmente formalizado por um notário, que tem o poder de conferir autenticidade e validade jurídica a diversos tipos de negócios e transações.

A escritura pública é frequentemente utilizada em atos relacionados ao direito imobiliário, como a compra e venda de imóveis, doações, partilhas de bens, entre outros.

A escritura pública é lavrada por um notário ou outro oficial público habilitado, que atua como um profissional imparcial e independente. Neste documento, são descritas todas as cláusulas, termos e condições acordados pelas partes envolvidas no negócio ou transação. Além disso, o notário garante que as partes têm o pleno conhecimento das obrigações e consequências legais do ato que estão a praticar.

A presença de um notário durante a realização da escritura pública é de extrema importância, pois ele atua como uma testemunha qualificada e imparcial do ato jurídico.

Após a escritura pública, esta é devidamente arquivada e registada na Conservatória do Registo Predial. A partir desse momento, o ato jurídico em questão ganha validade e eficácia perante terceiros, conferindo assim segurança jurídica às partes envolvidas na transação.

Em resumo, a escritura pública é um documento legalmente vinculativo, elaborado e autenticado por um notário ou outro oficial habilitado, que confere validade jurídica a diversos tipos de negócios e transações, especialmente aqueles relacionados ao setor imobiliário.

Quais as diferenças de custos entre um DPA e uma EP?

Comparando os custos do Documento Particular Autenticado (DPA) com os custos da Escritura Pública (EP), podemos observar diferenças significativas em relação aos valores e às formalidades envolvidas.

DPA - quanto custa?

O depósito do DPA tem um custo fixo de 20 euros, e caso seja necessário adicionar documentos a um depósito já efetuado, o valor é de 15 euros, incluindo um código de acesso válido por seis meses.

Para renovar online a validade do código de acesso por um ano, o custo é de apenas 5 euros. Já a renovação do código de acesso numa conservatória tem um custo um pouco maior, sendo de 10 euros.

EP - quanto custa?

Por outro lado, os custos associados à EP são mais complexos e envolvem o pagamento de impostos obrigatórios. O imposto de selo (IS) é pago sobre o valor da casa (0,8%) e também sobre o crédito à habitação disponibilizado (0,6%) caso tenha sido recorrido a um crédito bancário para adquirir o imóvel.

Além disso, há o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), cuja taxa varia entre 0% e 8% e é influenciada por diversos fatores tais como:

• Localização;


• Tipologia;


• Preço;


• Outros valores complementares.

Para além dos impostos, na EP o comprador terá de arcar com as despesas notariais e de registo, que variam conforme a forma como a escritura é feita (notário, conservatória, Registo Predial Online ou balcão Casa Pronta).

O registo definitivo de aquisição de um imóvel numa conservatória do registo predial custa 250 euros, mas se realizado via online, o custo reduz para 225 euros (10% de desconto). Além disso, a obtenção da certidão permanente tem um custo de 20 euros presencialmente e 15 euros pela Internet.

Caso o comprador opte por resolver todas as formalidades de forma imediata através do balcão Casa Pronta, o processo é agilizado, mas os custos podem variar consideravelmente, podendo ir de 375 euros até 700 euros, caso tenha obtido financiamento para a aquisição do imóvel.

Em resumo, o DPA apresenta custos mais acessíveis e uma abordagem simplificada para a formalização de transações imobiliárias em comparação com a EP, que envolve um conjunto mais complexo de impostos, despesas e variações nos custos dependendo da forma como é realizada.

Cabe aos interessados avaliar e escolher a opção que melhor se adeque às suas necessidades e possibilidades financeiras.

Como escolher uma DPA e uma EP?

A tomada de decisão durante uma transação imobiliária deve ser sempre uma escolha consciente e informada pelos intervenientes envolvidos. A complexidade do processo de compra e venda de um imóvel pode variar consideravelmente, dependendo das circunstâncias específicas envolvidas.

Embora seja compreensível que as partes envolvidas desejem que a transação seja concluída de forma prática e célere, é crucial que a decisão final respeite a vontade de ambas as partes. Em alguns casos, isso pode implicar a escolha de seguir o caminho tradicional da Escritura Pública (EP).

Embora o processo de EP possa ser mais demorado em alguns casos, é importante compreender que essa formalidade é crucial para salvaguardar os interesses e os direitos de todas as partes envolvidas.

Por outro lado, existem situações em que a agilidade e a simplicidade do Documento Particular Autenticado (DPA) podem ser mais adequadas e vantajosas. O DPA oferece uma alternativa mais flexível e acessível para a formalização de negócios imobiliários, sem a necessidade de um notário em todo o processo.

A decisão entre optar pela EP ou pelo DPA deve ser baseada nas necessidades específicas dos intervenientes, nas características da transação e nas preferências individuais. É fundamental que ambas as partes estejam alinhadas e concordem com a opção escolhida, para que a transação seja realizada de forma satisfatória para todos.

Em última análise, seja uma Escritura Pública ou um Documento Particular Autenticado, o mais importante é que o processo seja realizado com responsabilidade, transparência e respeito às vontades das partes envolvidas. Cada caso é único, e a escolha entre essas duas modalidades deve ser feita com cuidado para garantir a segurança e a legitimidade do negócio imobiliário.

O que é o SIMPLEX?

O programa SIMPLEX é uma iniciativa do governo português que tem como principal propósito simplificar a burocracia e a legislação, tornando mais fácil a interação entre os cidadãos, empresas e o governo. Lançado em 2006, esse programa visa desburocratizar e agilizar processos, facilitando a vida das pessoas e promovendo um ambiente mais favorável para o desenvolvimento das empresas.

Com um conjunto de ações e medidas bem definidas, o programa SIMPLEX tem como metas alcançar diversos resultados benéficos para a sociedade portuguesa.

Algumas dessas metas são:

• Redução do tempo para obtenção de licenças e autorizações: Uma das prioridades do SIMPLEX é agilizar os procedimentos que envolvem licenças e autorizações para cidadãos e empresas. Através da simplificação de processos e da adoção de soluções tecnológicas, o objetivo é diminuir significativamente o tempo gasto para obter essas permissões, trazendo mais eficiência e rapidez aos trâmites burocráticos.


• Redução do número de documentos exigidos: Outro ponto importante do programa é reduzir a quantidade de documentos que os cidadãos e empresas precisam apresentar. Isso visa tornar os processos mais ágeis, eliminando a necessidade de informações repetidas ou documentos desnecessários, facilitando o acesso aos serviços públicos.


• Melhoria da qualidade da informação governamental: O SIMPLEX também tem o objetivo de melhorar a qualidade da informação disponibilizada pelo governo. Através de uma maior transparência e clareza nas informações prestadas aos cidadãos e empresas, busca-se facilitar a compreensão e o acesso a esses dados, promovendo uma maior confiança na atuação governamental.


• Facilitação do acesso aos serviços públicos: Outra vertente importante do programa é tornar o acesso aos serviços públicos mais fácil e descomplicado. Isso é alcançado através da implementação de plataformas digitais e serviços online, que permitem aos cidadãos e empresas resolver questões e realizar trâmites sem a necessidade da presença física e de longas esperas em filas.


• Redução dos custos dos serviços públicos: O SIMPLEX procura otimizar a gestão dos recursos públicos e reduzir os custos dos serviços oferecidos pelo governo. Com a simplificação de processos, a utilização de meios digitais e a eliminação de redundâncias, espera-se uma economia de recursos, o que pode reverter em benefício para a sociedade.

Embora o programa SIMPLEX já tenha alcançado avanços notáveis na simplificação de processos e na melhoria da interação entre cidadãos, empresas e governo, ainda existem desafios a serem superados. O caminho para alcançar todos os seus objetivos são contínuos, exigindo um esforço constante e uma abordagem colaborativa entre as várias entidades envolvidas.

Através do programa SIMPLEX, demonstra-se um compromisso em promover uma administração pública mais eficiente, ágil e próxima do cidadão, para facilitar a vida das pessoas e estimular o desenvolvimento do país.

A simplificação da burocracia e da legislação é uma busca constante para tornar Portugal um ambiente mais favorável para os negócios, para a inovação e para o bem-estar de todos os seus cidadãos.