Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV) Como fazer e o que é

O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um documento essencial para quem está a comprar ou a vender uma casa ou terreno.

Embora não seja obrigatório, é altamente recomendado, pois protege os interesses de ambas as partes até à assinatura do contrato definitivo, ou seja, a escritura pública de compra e venda.

Previsto no Código Civil, no artigo 410.º O CPCV estabelece os direitos e deveres de ambas as partes durante o processo de compra e venda, garantindo a segurança e transparência do negócio.

Suponha que está interessado numa casa que visitou e deseja garantir que o acordo se mantenha até ao dia da escritura. Para evitar preocupações e assegurar que não sofrerá prejuízos caso algo impeça a venda da propriedade, é aconselhável assinar um Contrato-Promessa de Compra e Venda.

Entre a visita da casa e a assinatura da escritura, há um período em que a pessoa terá que solicitar e esperar pela aprovação do crédito habitação pelo banco, o que pode levar algumas semanas.

Se não tiver o dinheiro necessário para pagar o imóvel a pronto, é importante comparar as soluções de crédito habitação oferecidas pelos bancos em Portugal, para escolher a melhor opção do mercado. Dessa forma, terá a certeza de que obterá as melhores condições de empréstimo possíveis para a compra da sua casa.

Continue a ler o artigo e fique bem informado sobre o contrato promessa compra e venda, mais conhecido por CPCV.

O que é o Contrato de Promessa Compra e Venda?

Um contrato promessa de compra e venda em Portugal é um acordo legal entre o comprador e o vendedor de um imóvel, onde o vendedor se compromete a vender o imóvel ao comprador, e o comprador se compromete a comprá-lo, num momento futuro acordado pelas partes.

Este tipo de contrato é normalmente utilizado como uma garantia para ambas as partes, pois estabelece as condições da transação, tais como o preço de compra, a data de transferência da propriedade, e outras cláusulas relevantes para ambas as partes.

Este contrato é vinculativo e implica que ambas as partes têm de cumprir as obrigações que foram acordadas no contrato, sob pena de serem responsabilizadas por eventuais danos e prejuízos causados à outra parte.

Depois da assinatura do contrato promessa de compra e venda, o comprador terá de pagar uma quantia em dinheiro como sinal, que é geralmente um valor entre 10% a 30% do preço total do imóvel, mas não é obrigatório.

O montante poderá ser acordado por ambas as partes. O restante do valor acordado será pago no momento da transferência da propriedade.

"Para garantir que não há uma desistência por parte do interessado e perder a oportunidade de vender a um terceiro, pode sempre optar por salvaguardar-se através de um CPCV"

Quando devo usar o Contrato de Promessa Compra e Venda?

No ponto anterior, foi mencionado que é recomendável fazer um contrato promessa de compra e venda. No entanto, existem outras situações em que é importante proteger-se e evitar prejuízos.

É necessário fazer um CPCV quando:

• Deseja garantir a compra do imóvel e afastar possíveis compradores concorrentes;
• O imóvel não possui licença de utilização;
• O imóvel ainda se encontra em fase de construção;
• O comprador ainda aguarda aprovação do financiamento bancário.

Quais são os requisitos necessários?

Apesar de não ser obrigatório, o contrato promessa de compra e venda tem regras específicas que devem ser seguidas para que tenha validade.

É importante incluir as seguintes informações:

• Identificação do comprador e vendedor;
• Detalhes do imóvel (localização, características, partes integrantes);
• Valor e forma de pagamento;
• Prazo para a escritura;
• Sanções em caso de incumprimento;
• Valor do sinal;
• Cláusulas de habitabilidade e de alienação livre de ónus e encargos.

É também necessário juntar à documentação a licença de utilização ou construção, ou uma declaração que a substitua.

Seguir estas regras assegura que o contrato produza os efeitos desejados.

Quais as vantagens do CPCV?

O contrato de promessa compra e venda é vantajoso tanto para o comprador como para o vendedor, pois permite formalizar rapidamente um documento vinculativo entre as partes e garante que o negócio seja realizado no prazo acordado, proporcionando segurança jurídica em caso de atraso ou incumprimento.

Além disso, é útil quando o imóvel não dispõe de licença de utilização ou a construção ainda não está concluída, assim como quando o comprador ainda não possui o montante necessário para a compra ou está a aguardar a aprovação do financiamento bancário.

Quais os cuidados a ter antes de assinar o contrato?

Para assegurar um processo seguro e sem problemas, o comprador e o vendedor devem tomar várias precauções antes de formalizar um contrato-promessa de compra e venda, incluindo:

• Recolher e verificar toda a documentação relevante para o imóvel a ser transacionado, tais como a caderneta predial, a certidão permanente da conservatória, a licença de utilização e o certificado energético;
• Definir um prazo razoável e confortável para ambas as partes para a celebração da escritura pública;
• Se o imóvel tiver condomínio, o comprador deve ter acesso às últimas atas das assembleias de condomínio e verificar a existência de eventuais dívidas em atraso;
• Se a transação envolver financiamento bancário, o comprador deve assinar o CPCV após a aprovação do crédito e a emissão da Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), mas caso isso não seja possível, deve incluir no contrato uma cláusula de anulação em caso de reprovação do empréstimo;
• Verificar se todas as informações no documento estão corretamente preenchidas.

Como a compra de uma casa é a transação financeira mais importante na vida de uma família, é crucial ponderar cuidadosamente cada passo do processo e obter aconselhamento de especialistas.

Na Gaiacasas, contamos com uma equipa com 17 anos de experiência, profissional e especializada para ajudá-lo a encontrar o financiamento para a compra da sua casa e auxiliá-lo em cada etapa do processo. Entre em contato connosco!

Quais são as consequências da quebra de contrato?

Se o comprador ou o vendedor não cumprirem o contrato promessa de compra e venda (CPCV), poderá ocorrer uma perda financeira.

No caso de o vendedor não cumprir, terá que devolver ao comprador o dobro do valor do sinal. Já no caso de incumprimento do comprador, o vendedor pode ficar com o valor do sinal.

Caso haja cumprimento por uma das partes, é possível recorrer ao tribunal para uma execução específica do contrato, permitindo um cumprimento coercivo.

Para evitar perda financeira, é importante verificar previamente a possibilidade de aprovação de um crédito habitação.

Se ambas as partes concordarem, pode ser adicionada uma cláusula que anule o contrato caso o banco negue o crédito, permitindo a salvaguarda e recuperação do dinheiro do sinal entregue pelo comprador ao vendedor.

Como é definido o sinal, ou seja, o valor a pagar?

Elaborar um contrato-promessa de compra e venda não é apenas uma questão de redação do documento e assinatura das partes envolvidas.

Normalmente, é necessário que o comprador faça um pagamento inicial, denominado de sinal, que é definido em função de uma percentagem ou parte do valor total do imóvel a ser comprado.

Além disso, pode haver outras condições acordadas, como pagamentos parcelados ou reforços do sinal, que devem ser especificados no contrato-promessa de compra e venda, juntamente com as datas de pagamento.

O montante do sinal é posteriormente deduzido do pagamento final quando a escritura pública do imóvel é realizada.

Minuta do contrato promessa compra e venda

Embora não exista uma minuta padronizada para o contrato-promessa de compra e venda, é importante que o documento contenha determinadas informações para que tenha validade legal.

Embora, já mencionado acima neste artigo, em mais detalhe, essas informações incluem:

• 1 - A identificação dos intervenientes, ou seja, nome, morada, estado civil, número de identificação civil e fiscal;


• 2 - A descrição do imóvel, mais concretamente, localização, tipologia, inscrição matricial e identificação das partes integrantes do imóvel (como por exemplo, anexos ou garagem);


• 3 - O valor da transação e forma de pagamento (Caso a assinatura da escritura dependa da aprovação do crédito bancário, é possível incluir uma cláusula no contrato-promessa de compra e venda que permita a sua anulação caso o empréstimo não seja aprovado);


• 4 - O montante do sinal e a data e método de pagamento;


• 5 - Um prazo para a realização da escritura;


• 6 - Os direitos e deveres das partes;


• 7 - Sanções em caso de incumprimento;


• 8 - Uma cláusula que assegure que o imóvel cumpre as condições de habitabilidade;


• 9 - Uma cláusula de alienação livre de quaisquer encargos;


• 10 -Um anexo da licença de construção, se aplicável.

Um exemplo de minuta pode ser aqui nesta secção, para ajudar na elaboração do contrato-promessa. Com essas informações em mente, os compradores e vendedores podem ficar mais seguros na transação imobiliária.

Resumindo, O processo de elaboração de um contrato de promessa de compra e venda pode envolver vários aspetos jurídicos, legais e fiscais, por isso, se for necessário condicionar o negócio, é aconselhável contar com a orientação de um advogado ou solicitador.

Há muitas outras questões relacionadas com os contratos de promessa de compra e venda que são importantes para garantir a segurança dos negócios. Se tiver dúvidas, não hesite em contactar-nos!

Na Gaiacasas, teremos todo o prazer em ajudá-lo a esclarecer qualquer dúvida.