Saiba tudo sobre mais-valias – guia completo

Vendeu uma casa e agora está surpreso com o IRS? Vai vender e tem medo de pagar mais-valias?

Não precisa passar por isso.

Consulte o nosso guia e saiba tudo o que pode esperar.

Sempre que um imóvel é vendido por um preço superior ao de compra - o que é a situação mais comum – são geradas mais-valias.

As mais-valias, por norma, são alvo de tributação em sede de IRS pelas taxas gerais ou de englobamento.

"Ainda assim, existem situações em que é possível minimizar ou mesmo ficar isento desta tributação. "

Mas, precisa estar bem informado.

Mais-valias – declarar no IRS

Em primeiro lugar, importa saber que todas as vendas de imóveis terão que ser, obrigatoriamente, declaradas no IRS do ano em que ocorreu a venda, mesmo que não haja imposto a pagar.

Para declarar esta venda, deverá utilizar os anexos G ou G1, ou ambos.

Se a casa que vendeu tiver sido adquirida antes de 1 de janeiro de 1989, preencha o anexo G1, se for posterior, preencha o anexo G.

Caso tenha sido adquirida em datas diferentes, deverá preencher os dois anexos.

É o que acontece, por exemplo, quando um filho herda uma casa dos pais.

Supondo que antes de 1989 herdou 25% pela morte do pai e só mais tarde os restantes 75% por parte da mãe, terá que declarar as percentagens relativas a cada parcela nos anexos G1 e G, respetivamente.

Pagamento de mais-valias

Sempre que seja apurado lucro da transação, há lugar ao pagamento de mais-valias. O valor a pagar resulta, precisamente, da diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda, subtraindo as despesas dedutíveis com compra e venda do imóvel e eventuais despesas com obras de valorização do imóvel.

Caso passem mais de 24 meses entre a compra e a venda do imóvel, o valor de aquisição é atualizado com base na aplicação de 75% de um coeficiente de desvalorização da moeda.

Há ainda que ter em conta que as Finanças consideram sempre o maior de dois valores para apurar as mais-valias, valor de compra/venda ou Valor Patrimonial Tributário (VPT) no momento da transação.

Isenção de mais-valias e despesas dedutíveis

Quanto a despesas que podem atenuar o valor de mais-valias, entram todas as despesas com o processo de compra e venda do imóvel, como, por exemplo, certificado energético, valor pago à imobiliária, escritura e registo predial.

Também podem ser deduzidas despesas com Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis e Imposto de Selo.

Além disso, podem ser apresentadas todas as despesas relativas a obras de valorização e manutenção do imóvel, desde que realizadas nos últimos 12 anos.

Note, que essas despesas precisam estar comprovadas porque pode ser exigida prova das mesmas no prazo de cinco anos.

Quanto à despesa com a comissão da imobiliária, precisa vir mencionada a intermediação na escritura de venda.

Por norma, são sujeitos a tributação apenas 50% das mais-valias, para residentes fiscais em Portugal.

No entanto, se o imóvel usufruiu de apoios públicos não reembolsáveis para aquisição, reconstrução ou conservação num valor superior a 30% do VPT para efeitos de IMI e tiver sido vendida antes de se completarem 10 anos, a tributação contempla 100% das mais-valias.

As mais-valias são adicionadas aos rendimentos do ano e tributadas à taxa que resulta do escalão de IRS.

No máximo, podem ser tributadas a uma taxa de 53%, se o rendimento coletável superar os 250.000 euros.

Ficam isentas de tributação as mais-valias resultantes de venda de imóvel nos seguintes casos:

• 1 - Sempre que casa vendida tiver sido adquirida antes de 1989.
• 2 - Quando a casa se destina a habitação própria e permanente desde que:

"O valor de venda da casa, deduzindo a amortização do eventual empréstimo da sua compra, seja, no prazo de 24 meses antes ou 36 meses depois da venda, investido na aquisição de novo imóvel para o mesmo fim de habitação própria permanente, ou em contrato de seguro de vida, adesão individual a fundo de pensões aberto ou contribuição para regime público de capitalização."

No caso deste último motivo para isenção, é necessário que no momento da venda o proprietário ou cônjuge estejam reformados ou tenham no mínimo 65 anos.

Além disso, o reinvestimento deve ser feito no prazo de 6 meses.

Se for o caso de reinvestir num seguro de vida ou num fundo de pensões aberto, deve ter por objetivo proporcionar ao comprador ou cônjuge uma prestação regular periódica durante pelo menos 10 anos, com montante máximo anual igual a 7,5% do valor investido.

Em situações que apenas uma parte do valor de venda é utilizada, a isenção de tributação será parcial, calculada de forma proporcional ao valor de venda reinvestido.

Se vai vender um imóvel, saiba, então, o que esperar a nível de mais-valias. Esperamos que o nosso guia o possa auxiliar.