Manual de sobrevivência para a guerra de spreads

📘  Artigo escrito por Gaiacasas

⌛  ago 13, 2022 | Tempo de leitura 2,45 seg

Manual do spread



Guerra dos spreads

Vivemos em tempos de instabilidade financeira, seja por conta da guerra na Ucrânia, pelos estragos causados pela pandemia, pela subida das taxas de juro e mesmo pelos efeitos negativos da inflação no custo de vida.

Ainda assim, apesar de se somar a tudo isto uma fase de preços de imóveis em alta, os portugueses não desistem de comprar casa com crédito habitação.

Claro está que, com a procura em alta, os bancos tiveram que se munir de estratégias para atrair clientes, como é o caso das reduções de spread.

É daí que vem a expressão “guerra de spreads”, algo que tem vindo a tornar-se mais intenso e que, com a subida das taxas de juro, irá tornar-se ainda mais notório.

Com a subida das taxas Euribor, os bancos estão novamente a lucrar com os contratos de crédito habitação, como tal, podem baixar as margens.

A tendência em Portugal, no que toca ao recurso ao crédito habitação, é claramente crescente.

Segundo o Banco de Portugal, de janeiro a maio de 2022 o valor concedido pelos bancos no âmbito do crédito habitação foi 19% mais elevado do que no mesmo período do ano 2021.

"Quer isto dizer que, mesmo com os empréstimos a terem maior custo e com regras cada vez mais rígidas por parte das instituições financeiras, os portugueses ainda recorrem ao crédito habitação."


regras do spread




Fatores que dificultam a compra de casa

Então, quais os fatores negativos para quem planeia comprar casa?

Tome nota:

- As casas estão mais caras. O preço do m² no primeiro trimestre de 2022 estava, em média, nos 1.454€, o que constitui um aumento de 17,2% face ao mesmo período de 2021, segundo o Instituto Nacional de Estatística.

- A medida macroprudencial tomada em abril de 2022 pelo Banco de Portugal que limita o prazo máximo de pagamento de crédito conforme a idade dos titulares, principalmente se somada a novas normas para taxa de esforço, montante do empréstimo e valor do imóvel.

- A subida das taxas de juro, definida pelo Banco Central Europeu e que visa travar a inflação causada pela guerra da Ucrânia. Christine Lagarde, presidente do regulador europeu afirma mesmo que os juros irão subir em 50 pontos base, o que deverá causar ainda uma maior subida da Euribor.

Porque está o spread a baixar?

Uma das estratégias utilizadas pelos bancos para possibilitar soluções de crédito habitação mais simpáticas tem que ver com a eficiência energética do imóvel. Ainda assim, a principal “arma” continua a ser a redução do spread.

Sendo que o spread é a margem de lucro que o banco tem ao conceder crédito habitação, porque será que está a ser reduzida pelos bancos? É simples.

O spread e a taxa Euribor (a 3, 6 ou 12 meses) são somados para obter a TAN (Taxa Anual Nominal), isto é, a taxa que pagará ao banco pelo empréstimo.



Entre 2015 e 2022, os bancos tinham pouca margem ao concederem crédito habitação porque, com a Euribor negativa, os spreads eram mínimos, ou desapareciam mesmo. Basicamente, os bancos não ganhavam quase nada por conceder crédito habitação.

Ainda assim, os bancos continuaram a conceder crédito habitação porque é uma das maiores formas de captação de clientes e também de criar vínculos através de outros produtos financeiros, seja de crédito ou de investimento.

Com a subida das Euribor para terreno positivo, os portugueses irão voltar a pagar o spread por inteiro e, logicamente, os bancos voltam a lucrar com o crédito habitação.

Quanto mais os juros subirem, mais intensa será a “guerra de spreads”.

O crédito habitação é agora cada vez mais rentável para os bancos, portanto, compensa o investimento mais agressivo na captação de clientes para esse produto. Logicamente, os bancos não vão passar a facilitar demasiado, operações de maior risco terão preços superiores.

A redução dos spreads pode ainda atenuar o efeito da subida das taxas de juro na carteira dos portugueses no que diz respeito à prestação mensal da casa, ainda que não anule esse efeito.

Como anda o spread em Portugal

Atualmente, em Portugal, o spread base, ou seja, sem contratação de produtos adicionais, vai dos 1,3% aos 2,2%. Já para spreads contratados, isto é, que requerem a subscrição de outros produtos financeiros, temos spreads bem mais acessíveis, na ordem dos 0,9% aos 1,5%.

Quer isto dizer que subscrever outros produtos do banco, agregando ao crédito habitação pode significar uma bonificação no spread de até 1%. Obviamente que a relação custo/benefício dessas subscrições tem que ser analisada caso a caso.

O que deve analisar numa proposta de crédito habitação

Ainda assim, não se deve deixar deslumbrar apenas por um spread simpático já que, embora faça diferença no crédito, o spread não é tudo.

Deve estar atento aos seguintes fatores:

  • Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG) – reflete todos os encargos com o empréstimo, incluindo juros, comissões e seguros de carácter obrigatório.
  • Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) – é relativo à soma do montante do empréstimo e dos custos com o crédito, ou seja, taxas de juro, comissões, impostos, entre outros. Basicamente, é o valor total real que irá pagar ao banco.
  • Prazos de amortização – vão fazer diferença no total a pagar pelo empréstimo, por norma o custo com o empréstimo é proporcional ao prazo de amortização.
  • Comissões de crédito habitação – os bancos cobram comissões em situações específicas e, muitas vezes, são estas comissões que tornam o crédito mais ou menos atrativo quando comparamos as propostas de vários bancos.
  • Modalidade da taxa de juro – pode ser fixa, variável ou mista. No caso da taxa fixa, a prestação mensal vai ser sempre a mesma. Em casos de taxa variável, irá sendo atualizada conforme as oscilações do indexante, neste caso, Euribor. A taxa mista, como o nome indica, é uma combinação das duas. Quer isto dizer que, durante um período determinado a taxa será fixa e no restante do tempo de contrato passará a variável.

Pela comparação de todos estes elementos poderá determinar qual a proposta de crédito habitação mais vantajosa para a sua realidade familiar.



Compare sempre várias propostas. Se quiser uma ajuda válida, recorra a um intermediário de crédito, pois estes profissionais estão habilitados a esclarecer as suas dúvidas.




casal tem acordo

"Os desgovernados culpam sempre os bancos quando entram na bancarrota - Nino Carneiro - Escritor"


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