Manual de sobrevivência para a guerra de spreads

Vivemos em tempos de instabilidade financeira, seja por conta da guerra na Ucrânia, pelos estragos causados pela pandemia, pela subida das taxas de juro e mesmo pelos efeitos negativos da inflação no custo de vida.

Ainda assim, apesar de se somar a tudo isto uma fase de preços de imóveis em alta, os portugueses não desistem de comprar casa com crédito habitação.

Claro está que, com a procura em alta, os bancos tiveram que se munir de estratégias para atrair clientes, como é o caso das reduções de spread.

É daí que vem a expressão “guerra de spreads”, algo que tem vindo a tornar-se mais intenso e que, com a subida das taxas de juro, irá tornar-se ainda mais notório.

Com a subida das taxas Euribor, os bancos estão novamente a lucrar com os contratos de crédito habitação, como tal, podem baixar as margens.

A tendência em Portugal, no que toca ao recurso ao crédito habitação, é claramente crescente.

Segundo o Banco de Portugal, de janeiro a maio de 2022 o valor concedido pelos bancos no âmbito do crédito habitação foi 19% mais elevado do que no mesmo período do ano 2021.

"Quer isto dizer que, mesmo com os empréstimos a terem maior custo e com regras cada vez mais rígidas por parte das instituições financeiras, os portugueses ainda recorrem ao crédito habitação."

Fatores que dificultam a compra de casa

Então, quais os fatores negativos para quem planeia comprar casa?

Tome nota:

- As casas estão mais caras. O preço do m² no primeiro trimestre de 2022 estava, em média, nos 1.454€, o que constitui um aumento de 17,2% face ao mesmo período de 2021, segundo o Instituto Nacional de Estatística.

- A medida macroprudencial tomada em abril de 2022 pelo Banco de Portugal que limita o prazo máximo de pagamento de crédito conforme a idade dos titulares, principalmente se somada a novas normas para taxa de esforço, montante do empréstimo e valor do imóvel.

- A subida das taxas de juro, definida pelo Banco Central Europeu e que visa travar a inflação causada pela guerra da Ucrânia. Christine Lagarde, presidente do regulador europeu afirma mesmo que os juros irão subir em 50 pontos base, o que deverá causar ainda uma maior subida da Euribor.

Porque está o spread a baixar?

Uma das estratégias utilizadas pelos bancos para possibilitar soluções de crédito habitação mais simpáticas tem que ver com a eficiência energética do imóvel. Ainda assim, a principal “arma” continua a ser a redução do spread.

Sendo que o spread é a margem de lucro que o banco tem ao conceder crédito habitação, porque será que está a ser reduzida pelos bancos? É simples.

O spread e a taxa Euribor (a 3, 6 ou 12 meses) são somados para obter a TAN (Taxa Anual Nominal), isto é, a taxa que pagará ao banco pelo empréstimo.

Entre 2015 e 2022, os bancos tinham pouca margem ao concederem crédito habitação porque, com a Euribor negativa, os spreads eram mínimos, ou desapareciam mesmo. Basicamente, os bancos não ganhavam quase nada por conceder crédito habitação.

Ainda assim, os bancos continuaram a conceder crédito habitação porque é uma das maiores formas de captação de clientes e também de criar vínculos através de outros produtos financeiros, seja de crédito ou de investimento.

Com a subida das Euribor para terreno positivo, os portugueses irão voltar a pagar o spread por inteiro e, logicamente, os bancos voltam a lucrar com o crédito habitação.

Quanto mais os juros subirem, mais intensa será a “guerra de spreads”.

O crédito habitação é agora cada vez mais rentável para os bancos, portanto, compensa o investimento mais agressivo na captação de clientes para esse produto. Logicamente, os bancos não vão passar a facilitar demasiado, operações de maior risco terão preços superiores.

A redução dos spreads pode ainda atenuar o efeito da subida das taxas de juro na carteira dos portugueses no que diz respeito à prestação mensal da casa, ainda que não anule esse efeito.

Como anda o spread em Portugal

Atualmente, em Portugal, o spread base, ou seja, sem contratação de produtos adicionais, vai dos 1,3% aos 2,2%. Já para spreads contratados, isto é, que requerem a subscrição de outros produtos financeiros, temos spreads bem mais acessíveis, na ordem dos 0,9% aos 1,5%.

Quer isto dizer que subscrever outros produtos do banco, agregando ao crédito habitação pode significar uma bonificação no spread de até 1%. Obviamente que a relação custo/benefício dessas subscrições tem que ser analisada caso a caso.

O que deve analisar numa proposta de crédito habitação

Ainda assim, não se deve deixar deslumbrar apenas por um spread simpático já que, embora faça diferença no crédito, o spread não é tudo.

Deve estar atento aos seguintes fatores:

• Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG) – reflete todos os encargos com o empréstimo, incluindo juros, comissões e seguros de carácter obrigatório.
• Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) – é relativo à soma do montante do empréstimo e dos custos com o crédito, ou seja, taxas de juro, comissões, impostos, entre outros. Basicamente, é o valor total real que irá pagar ao banco.
• Prazos de amortização – vão fazer diferença no total a pagar pelo empréstimo, por norma o custo com o empréstimo é proporcional ao prazo de amortização.
• Comissões de crédito habitação – os bancos cobram comissões em situações específicas e, muitas vezes, são estas comissões que tornam o crédito mais ou menos atrativo quando comparamos as propostas de vários bancos.
• Modalidade da taxa de juro – pode ser fixa, variável ou mista. No caso da taxa fixa, a prestação mensal vai ser sempre a mesma. Em casos de taxa variável, irá sendo atualizada conforme as oscilações do indexante, neste caso, Euribor. A taxa mista, como o nome indica, é uma combinação das duas. Quer isto dizer que, durante um período determinado a taxa será fixa e no restante do tempo de contrato passará a variável.

Pela comparação de todos estes elementos poderá determinar qual a proposta de crédito habitação mais vantajosa para a sua realidade familiar.

Compare sempre várias propostas. Se quiser uma ajuda válida, recorra a um intermediário de crédito, pois estes profissionais estão habilitados a esclarecer as suas dúvidas.