O que é e quais os deveres do administrador do condomínio

O administrador do condomínio é a figura executiva do mesmo e, como tal, compete-lhe zelar pela correta manutenção dos edifícios, bem como cumprir com as decisões tomadas em Assembleia de Condóminos – e que poderão ser não muito pacíficas. É, como tal, uma figura indispensável em qualquer edifício, mas nem sempre é fácil de encontrar quem queira exercer este papel, principalmente ao tempo e responsabilidades que lhe são associadas.

Se é o caso, então, por que não haver mais do que um administrador ou até entregar a gestão a uma empresa?

Fique atento para saber mais sobre o assunto.

O que é um condomínio?

Um condomínio é uma forma de propriedade partilhada em que várias pessoas possuem frações individuais de um determinado imóvel, juntamente com uma parte de áreas comuns. Geralmente, os condomínios são associados a edifícios de apartamentos, mas também podem se referir a complexos residenciais com casas individuais ou outras configurações.

Existem dois tipos principais de condomínios:

• Condomínio residencial: Neste tipo de condomínio, os proprietários possuem unidades residenciais individuais, como apartamentos ou casas, mas partilham a propriedade e responsabilidade pelas áreas comuns, como corredores, elevadores, jardins, piscinas e áreas de lazer. Os proprietários pagam taxas mensais de condomínio para cobrir a manutenção e as despesas comuns.


• Condomínio comercial: Num condomínio comercial, várias empresas partilham um edifício ou complexo de escritórios. Cada empresa possui o seu espaço de escritório ou loja, enquanto áreas comuns, como corredores, lobbies e estacionamentos, são partilhadas. As empresas também contribuem com taxas de condomínio para custos operacionais e de manutenção.

Os condomínios têm uma estrutura de gestão que pode incluir uma associação de condomínio ou uma administração responsável por tomar decisões relacionadas à manutenção, segurança e regras do condomínio. As regras e regulamentos do condomínio, muitas vezes documentados num regulamento interno, definem as responsabilidades dos proprietários e as restrições que devem ser seguidas para garantir a convivência harmoniosa no espaço partilhado.

É importante notar que as práticas relacionadas a condomínios podem variar de condomínio para condomínio.

Portanto, as regras específicas e os direitos dos proprietários podem diferir dependendo do acordado, mas respeitando sempre a legislação em vigor.

Quem pode ser administrador de condomínio?

Normalmente, o administrador de condomínio é eleito em Assembleia de Condóminos pelos mesmos, isto é, os proprietários, ou seus representantes legais.

Conheça as diferentes formas de eleger uma administração:

Eleição

Esta é a forma mais comum. saiba que valem os votos da maioria, pelo que deverá existir a unanimidade necessária para eleger o administrador do condomínio que fica em funções, geralmente, um ano, salvo disposição em contrário no regulamento ou por deliberação da assembleia.

Nomeação sucessiva

Como nem sempre há candidatos, o primeiro mandato pode ser exercido pelo proprietário da fração A, o segundo pelo da B e assim sucessivamente. Pagar pela administração, se ainda assim ninguém quiser ser o devido responsável pode-se ponderar a criação de incentivos para quem desempenha o cargo, como, por exemplo, atribuir um salário ao administrador.

Recorrer a uma empresa

Atualmente existem inúmeras empresas que se dedicam a esta atividade, cobrando um valor mensal.

Nomeação pelo tribunal

Se não houver consenso, qualquer condómino pode pedir ao tribunal para nomear o administrador. Entretanto, as funções são desempenhadas a título provisório pelo proprietário com maior permilagem ou por ordem alfabética da fração, em caso de empate.

Quais as funções do administrador de condomínio?

Quem exerce este cargo pode não ter uma vida muito fácil. Conheça as principais responsabilidades:

• Convocar a assembleia de condóminos;


• Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas;


• Cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns;


• Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela assembleia;


• Prestar contas à assembleia;


• Realizar atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;


• Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;


• Efetuar e manter o seguro do edifício contra o risco de incêndio;


• Executar as deliberações da assembleia;


• Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;


• Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;


• Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio;


• Convocar a assembleia dos condóminos e elaborar a respetiva ata.

Porquê optar por uma empresa?

A atividade das empresas de gestão de condomínio teve um aumento gigantesco nos últimos anos, pelo que não é difícil encontrá-las. Porém, dada a elevada responsabilidade, o melhor é conversar com amigos e familiares, para obter diferentes opiniões.

Deve também receber diferentes orçamentos e o que os mesmos incluem nas tarefas da empresa. Por exemplo: a avença de uma empresa pode já incluir os materiais e equipa de limpeza e de outras empresas não. E tudo isto tem impacto nas contas e merece ser considerado.

Além disso, deve limitar os poderes da empresa no contrato e em assembleia, nomeadamente reservar o direito de veto do condomínio em decisões importantes, como seguros e obras. Os cheques e a autorização de débitos em conta devem ter a assinatura de um condómino designado pela assembleia, pelo menos.

E, para tal, isto significa nomear um administrador residente para acompanhar a empresa, o que permite não só evitar surpresas desagradáveis, como descansar todos os vizinhos.