Arrendar casa: Quais os direitos e deveres?

A relação entre senhorio e inquilino está mais equilibrada do que nunca. Os arrendatários mais vulneráveis, sobretudo os que moram em habitações familiares, beneficiam agora de proteções adicionais no que diz respeito ao princípio de justiça.

O contrato de arrendamento fornece muita informação sobre tanto das obrigações como direitos do proprietário/inquilino.

Um contrato de arrendamento regulado pelo Regime de Arrendamento Urbano (RAU) tem um prazo mínimo de um ano, renovável por três mais.

Contudo, o proprietário da casa pode recusar a renovação se precisar dela para si ou para os seus filhos. Além disso, há medidas em vigor que protegem os inquilinos vulneráveis com esses contratos de prazos limitados.

"Por exemplo, os senhorios que optem por pressionar indevidamente os seus inquilinos (retirando as suas caixas do correio, por exemplo) podem ser punidos e não podem denunciar o contrato nem impedir a renovação quando o inquilino tem 65 ou mais anos de idade e/ou um grau de deficiência igual ou superior a 60%. Esta lei foi promulgada no 13 de fevereiro de 2019."

Renovar o contrato de arrendamento

Um contrato de arrendamento, assinado a partir de 13 de Fevereiro de 2019, tem benefícios especiais, incluindo uma renovação automática por três anos se o período inicial seja inferior.

Por exemplo, se o contrato tiver um período de dois anos, a renovação será por três anos, e se o prazo for cinco anos, será renovado por cinco anos. O proprietário não pode opor-se à renovação durante os primeiros três anos a menos que precise da casa para si ou para os filhos.

Por outro lado, os inquilinos podem optar por rescindir o contrato a qualquer momento desde que notifiquem previamente o senhorio. Idealmente dentro do prazo legal para evitar custos relacionados à renovação.

Caso decida vender a casa, os arrendatários terão a prioridade na compra tendo o direito por um período de 2 anos.

Dicas sobre a lei do arrendamento

⟹   A) Duração do contrato

Um contrato de arrendamento para habitação permanente tem de ter uma duração mínima de um ano. Esse período não pode ser menor do que isso, e a duração mínima é automaticamente estendida caso seja celebrado por um tempo inferior.

⟹  B) Renovação por três anos

Os contratos de habitação permanente de duração inferior a três anos renovam-se automaticamente por períodos mínimos de três anos. Contratos com duração superior a três anos renova-se por períodos iguais sucessivamente.

⟹  C) No primeiro contrato tem de renovar?

Na primeira renovação do contrato de arrendamento, o senhorio não tem o direito de negar a continuidade do arrendamento por um período de três anos, exceto nos casos em que precise da propriedade para ele próprio ou para os seus filhos.

⟹  D) A carta registada é obrigatória para rescindir o contrato?

Se o inquilino estiver em atraso no pagamento da renda por mais de oito dias e esse padrão de atraso se repetir quatro vezes ou mais ao longo dos últimos doze meses, o proprietário tem o direito de rescindir o contrato. No entanto, ele tem que notificar ao inquilino por carta registada com aviso de receção após três meses consecutivos de atrasos, para que este possa ter conhecimento da intenção do senhorio de encerrar o arrendamento.

⟹  E) O inquilino tem dificuldades para pagar

Se o inquilino está a passar por dificuldades financeiras e não se encontra em condição para pagar as rendas, tem a opção de terminar o contrato sem ter de pagá-las para o período do pré-aviso desde que tenha motivos como desemprego involuntário, incapacidade permanente de trabalhar ou morte do arrendatário ou outras pessoas com quem vive em economia comum há mais de um ano.

⟹  F) Pagamento em atraso ao senhorio

O pagamento em atraso ao senhorio é penalizado monetariamente, pois o arrendatário deve indemnizar o senhorio com 20% do valor devido se tal situação se verificar. Esta obrigação de pagamento aplica-se também aos fiadores, que têm 90 dias para cumprirem com as quantias em falta após o atraso.

⟹  G) Como provar que vivo na casa?

Para provar que está a viver numa casa, é necessário atestar por documentos escritos, como um contrato de arrendamento. Contudo, mesmo sem um contrato assinado, será possível validar esse testemunho se, durante 6 meses consecutivos, for comprovada a ocupação da habitação em questão com consentimento do senhorio e o pagamento de rendas mensais.

Até há algum tempo, contratos não escritos eram considerados nulos.

⟹  H) Direito de preferência

O inquilino pode reclamar o direito de preferência, e convém estar bem informado como se processa o direito de preferência, caso o senhorio pretenda vender a casa, ao fim de dois anos a estar a viver na casa arrendada.

⟹  I) Qual o prazo para terminar o contrato?

A conclusão do contrato requer a comunicação do inquilino ao senhorio, por carta registada com aviso de receção. O último mês da renda deve ser paga até à conclusão do uso da habitação. Contudo, o prazo para enviar esta notificação varia conforme o tipo de contrato firmado.

Tipos de contrato de arrendamento

⟹   1. Contrato de arrendamento habitacional

O contrato de arrendamento é um acordo de comodato obrigatório entre o senhorio e o inquilino, que tem como objetivo definir as responsabilidades das duas partes durante a vigência do acordo.

O documento deve ser escrito em papel, conter três exemplares, e entregue na repartição de Finanças dentro de 30 dias após a assinatura pelos envolvidos.

Um contrato de arrendamento é o documento fechado entre o dono de um imóvel e quem deseja alugá-lo.

É necessário que todas as partes envolvidas assinem o contrato, incluindo eventuais fiadores. O Senhorio também está responsável por pagar os impostos devidos, como o imposto de selo, que corresponde a 10% do valor total do aluguer.

No contrato, devem constar:

• Identificação das partes envolvidas
• Identificação e localização do imóvel arrendado, ou da sua parte
• Número e data da licença de habitabilidade;
• Valor da renda, data-limite de pagamento e respetivo regime de atualização;
• Data de celebração do contrato;
• Duração do contrato;
• Recibos de vencimento do inquilino ou declaração de IRS;
• Assinatura de todas as partes envolvidas

⟹   2. Contrato de arrendamento comercial

Um contrato de arrendamento não habitacional é um acordo comercial, industrial ou para exercício de profissão liberal. O contrato de arrendamento fornece a ambas as partes grande liberdade para acordar os termos e condições, especificando direitos e obrigações das partes.

Um contrato de arrendamento comercial é um acordo legal entre o proprietário e o arrendatário para alugar um imóvel que será usado exclusivamente para fins comerciais. No contrato, é definida a duração do aluguer, os direitos e deveres do arrendatário e dono do imóvel, bem como as cláusulas de rescisão.

Documentos necessários?

Para a elaboração do contrato é necessário imprimir um triplicado, onde cada uma das cópias terá destinatário (senhorio, inquilino e portar às finanças).

Além disso, também é preciso que a Câmara Municipal emita licença de utilização há menos de 8 anos. O prazo do contrato é normalmente estabelecido como 5 anos.

Os documentos obrigatórios para a sua preparação incluem o bilhete de identidade ou cartão de cidadão do senhorio; comprovativo de residência do inquilino e comprovativo da titularidade da propriedade por parte do senhorio.

• Cartão de Cidadão do arrendatário, senhorio e fiador (se existir);
• Certidão do Registo Comercial – se as partes forem pessoas coletivas;
• Certidão do Registo Predial do teor da descrição e de todas as inscrições em vigor, emitida pela Conservatória do Registo Predial;
• Caderneta Predial ou certidão do teor do artigo matricial e do valor patrimonial, emitida e atualizada pela Repartição de Finanças;
• Licença de utilização, emitida pela Câmara Municipal.

⟹   3. Contrato de arrendamento rural

O Contrato de Arrendamento Rural é um acordo legal entre duas partes que permite a utilização de propriedades rurais para fins agropecuários.

Estes contratos normalmente incluem as instalações destinadas à exploração como adegas, celeiros, estábulos, lagares e palheiros bem como o terreno e habitação do arrendatário e vegetação permanente não florestal (por exemplo árvores frutíferas).

Documentos a não faltar:

• Identificação completa das partes outorgantes (com indicação do seu número de identificação fiscal e residência ou sede social);
• Identificação completa do prédio objeto do arrendamento (o fim a que se destina, o valor da renda e a indicação da data da sua celebração);

Contrato de arrendamento rural é um acordo baseado na locação de terras e bens rústicos para fins agrícolas ou pecuários.

O proprietário, ou senhorio, tem 30 dias após a celebração do contrato para entregar seu original nos serviços de finanças da sua residência ou lugar de trabalho.

O período de arrendamento, por lei, é mínimo de 7 anos, podendo também ser renovado por igual período caso as duas partes concordem. Outro benefício associado com este tipo de contrato é que ele está isento do pagamento do imposto de selo.

Rescisões do contrato habitacional

A. Inquilino quer rescindir

Se acordado previamente no contrato de arrendamento, o inquilino tem o direito de rescindir o contrato segundo o artigo 1098º do Código Civil. As condições que permitem essa rescisão estão definidas no documento.

Para rescindir um contrato de arrendamento, existem prazos de antecedência que devem ser cumpridos.

• Se o período inicial do contrato for igual ou superior a 6 anos, é necessário avisar com 120 dias de antecedência;
• Se for igual ou superior a um ano e inferior a 6 meses, 90 dias;
• Se for igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano, 60 dias;
• E se for menor que 6 meses, então terá de ser 1/3 do período inicial.
• No caso de não cumprir as regras de aviso prévio estabelecidas, o inquilino fica responsável pelas rendas em falta durante esse período.

B. Senhorio quer rescindir

Se acordado previamente no contrato de arrendamento, o Senhorio tem o direito de rescindir o contrato segundo o artigo neste caso o 1097º do Código Civil. As condições que permitem essa rescisão estão definidas no documento.

• Se os termos iniciais do contrato para arrendamento ou o seu período de renovação forem cumulativamente superiores a 6 anos, o proprietário deve pré-avisar o inquilino com 240 dias de antecedência;
• Se esse prazo for superior a um ano e inferior a 6, o pré-aviso exigido é de 120 dias;
• Caso esse tempo se situe entre 6 meses e um ano, quantidade suficiente é 60 dias;
• Por fim, se a duração inicial decrete menos que 6 meses, aqui necessita-se um aviso igual a 1/3 do tempo originalmente acordado.

Despejo por incumprimento

Se o inquilino deixar de pagar a renda por 3 meses consecutivos, o senhorio pode enviar-lhe uma notificação com um pedido para que as rendas em falta sejam pagas dentro desse período.

Se esse pagamento não for feito no tempo especificado, o contrato pode ser extinto e o inquilino receberá a ordem de despejo conhecida como Despejo por Incumprimento.

O senhorio também pode justificar a desocupação dos inquilinos para realizar obras, nesses casos, os inquilinos devem ser avisados com pelo menos 6 meses de antecedência.

Além disso, o senhorio também tem direito de recuperar a sua propriedade para beneficiar sua própria habitação ou dos seus ascendentes até primeiro grau.

Em caso de morte do inquilino

Se o inquilino do imóvel falecer, o contrato será herdado nas seguintes ordens:

• Cônjuge; parceiro com quem vivesse em união de facto; ascendente que tivesse morado com o inquilino por mais de um ano;
• Filho menor de um ano de idade, bem como menores de idade;
• Filhos/enteados com menos de 26 anos e ainda estudando;
• Filhos/enteados que residissem na propriedade havia mais de 1 ano e que tenham deficiência com grau superior a 60%.

Ficou esclarecido aos pontos principais sobre o arrendamento? Estamos disponíveis para qualquer dúvida extra sobre arrendamentos ou outro assunto sobre o setor imobiliário.