Avaliação do imóvel: O que é e como fazer a avaliação?

Há sempre muitas dúvidas sobre a avaliação de uma casa, como se processa, quem faz e como faz. A avaliação de um imóvel é um processo crítico tanto para compradores quanto para vendedores, garantindo uma transação justa e transparente.

Este artigo abordará os principais critérios e métodos utilizados na avaliação imobiliária, explorando como fatores como localização, condição e características do mercado influenciam o valor de um imóvel. Além disso, ofereceremos dicas valiosas para proprietários que buscam maximizar o valor de suas propriedades antes da venda.

O que é avaliação de imóvel?

A avaliação de imóvel é um processo que visa determinar o valor de mercado de uma propriedade. Esta avaliação pode ser necessária por diversos motivos, como para venda ou compra de um imóvel, para questões fiscais ou legais, ou para seguros. O processo de avaliação leva em consideração uma ampla gama de fatores, incluindo:

• Localização: A localização é um dos fatores mais importantes na determinação do valor de um imóvel. Imóveis em áreas desejáveis, como aquelas próximas a bons sistemas de transporte, escolas de qualidade, e com baixos índices de criminalidade, tendem a ter valores mais altos.
• Condição do Imóvel: A condição geral do imóvel, incluindo a estrutura, instalações elétricas e hidráulicas, acabamentos e quaisquer reformas ou atualizações, também influenciam o valor.
• Características: O tamanho do imóvel, o número de quartos e casas de banho, a presença de um quintal ou jardim, garagem, entre outros, são características que afetam o valor de um imóvel.
• Mercado: As condições do mercado imobiliário local também desempenham um papel importante. Inclui fatores como a oferta e procura de imóveis na área, as taxas de juros para financiamentos e a economia local.

A avaliação de imóveis é geralmente realizada por avaliadores profissionais, que utilizam uma combinação de métodos para estimar o valor de um imóvel. É importante notar que a avaliação de um imóvel fornece uma estimativa de valor e não um preço de venda definido. O preço final de um imóvel será determinado pelo que compradores e vendedores concordam no mercado.

Como fazer avaliação de imóvel?

Realizar uma avaliação de imóvel de forma precisa é essencial para garantir que esteja a trabalhar com um valor justo, seja para fins de venda, compra, refinanciamento ou qualquer outra necessidade. Embora o processo possa variar ligeiramente dependendo do propósito e da localidade, aqui estão os passos gerais que pode seguir para realizar uma avaliação de imóvel:

• 1. Determine o Propósito da Avaliação: Entender o motivo da avaliação pode ajudar a determinar o método mais apropriado e a profundidade necessária na avaliação.


• 2. Recolha de Dados: Reúna todas as informações relevantes sobre o imóvel, incluindo a localização, descrição do Imóvel e documentação.


• 3. Análise de Mercado: Pesquise imóveis semelhantes na mesma região que foram vendidos recentemente ou estão atualmente à venda.


• 4. Escolha o Método de Avaliação: Dependendo do propósito da avaliação e do tipo de propriedade, pode escolher entre vários métodos, como comparação de Mercado, custo, e avaliar o potencial de renda do imóvel, caso seja aplicável.


• 5. Considerações Finais: Leve em conta quaisquer fatores adicionais que possam influenciar o valor do imóvel, como planos futuros para a área, mudanças na legislação local, ou tendências econômicas.

Nota: Para avaliações mais complexas ou em situações que exigem precisão máxima, deve contratar um avaliador profissional. Estes especialistas possuem as ferramentas, conhecimentos e certificações necessárias para fornecer uma avaliação precisa e oficial do valor do imóvel.

Quem faz avaliação de imóvel?

A avaliação de imóveis pode ser realizada por diversos profissionais, dependendo da finalidade da avaliação e da precisão necessária. Aqui estão alguns dos principais profissionais envolvidos em avaliações imobiliárias:

• Avaliadores Profissionais: Estes são profissionais especializados na avaliação de propriedades. Eles têm formação específica, aderem a padrões éticos rigorosos e possuem credenciais de organizações profissionais de avaliação. São contratados para avaliações formais, especialmente quando exigidas por instituições financeiras para hipotecas, questões legais, fiscais ou de seguro.


• Agentes Imobiliários: Embora a sua principal função seja representar compradores ou vendedores na compra ou venda de imóveis, muitos agentes e consultores imobiliários também são proficientes em realizar avaliações comparativas de mercado. Eles usam o seu conhecimento do mercado local e acesso a dados de vendas recentes para estimar o valor de um imóvel. Estas avaliações são úteis para definir preços de listagem ou ofertas de compra.

Contudo, é importante realçar que qualquer avaliação realizada por agentes ou consultores imobiliários não são oficiais. São realizadas com o objetivo de encontrar um preço real aproximado com efeitos de venda. Quando a precisão é fundamental, como em transações de grande valor, disputas legais, ou para fins de financiamento, são as entidades bancárias que contratam um avaliador profissional devido à sua formação específica e à adesão a padrões profissionais e éticos.

Qual valor de uma avaliação de imóvel?

A avaliação de um imóvel envolve diversos profissionais e entidades, e o custo pode variar dependendo de vários fatores como o tamanho, localização do imóvel, e o profissional ou empresa contratada para realizar a avaliação. O processo geralmente é realizado por um perito avaliador independente, que é certificado pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). Este profissional visita o imóvel, analisa as características, tira fotografias, faz medições, e consulta a documentação necessária para elaborar um relatório detalhado de avaliação.

Os fatores considerados na avaliação incluem a localização, qualidade da construção, idade do edifício, vista, orientação solar, acessibilidades, estado de conservação, tipologia, disposição da habitação, acabamentos, e facilidades como estacionamento, piscina, elevador, espaços verdes, entre outros. O valor do metro quadrado na zona também é um dado importante, pois em áreas mais procuradas, este valor tende a ser mais alto.

Embora o valor específico da avaliação possa variar, é indicado que as avaliações são pagas e que o preço pode depender de diversos fatores, podendo alcançar várias centenas de euros. É importante também verificar a idoneidade e o registro do avaliador na CMVM antes de contratar seus serviços.

Para fins de crédito à habitação, a avaliação é um passo crucial, pois determina o montante que o banco está disposto a financiar. Geralmente, a avaliação é feita por entidades externas à instituição bancária, e o custo é suportado por quem solicita o financiamento.

Para obter uma estimativa mais precisa do custo de uma avaliação de imóvel em Portugal, recomenda-se entrar em contato direto com profissionais certificados ou empresas especializadas na área.

Posso contestar uma avaliação de imóvel em Portugal?

Sim, é possível contestar uma avaliação de imóvel, tanto no contexto de avaliações realizadas para fins de crédito habitação quanto em avaliações fiscais feitas pela Autoridade Tributária.

Para avaliações relacionadas a créditos habitação, caso não concorde com o resultado, pode solicitar uma nova avaliação. No entanto, esteja ciente de que novas avaliações são pagas, e o custo depende de fatores como tamanho e localização do imóvel. É aconselhável verificar a qualificação do avaliador e garantir que esteja registrado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) antes de proceder.

No que se refere a avaliações fiscais, o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis prevê que, em caso de discordância com o valor patrimonial tributário determinado, o contribuinte pode solicitar uma segunda avaliação dentro de 30 dias após a notificação do valor. Se ainda houver discordância após a segunda avaliação, é possível apresentar uma impugnação judicial dentro de 90 dias da notificação. Esta contestação pode abordar questões como a classificação de certas áreas do imóvel ou a aplicação de coeficientes específicos, dado que os avaliadores têm uma certa margem de discricionariedade, embora limitada.

É importante destacar que, embora o processo de contestação possa ser desafiador e complexo, existem mecanismos legais disponíveis para garantir que os valores de avaliação sejam justos e precisos. Se considerar que o valor de avaliação está incorreto, vale a pena explorar essas opções de contestação.