Loan to Value ou LTV – Saiba do que se trata

Já ouviu falar de Loan-toValue (LTV)? Este conceito está ligado ao processo de compra de um imóvel e é utilizado pelas entidades financeiras.

De que se trata?

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Basicamente o LTV é o rácio de financiamento garantia, ou seja, uma percentagem do montante de crédito que o banco irá conceder ao cliente, em relação ao valor do imóvel.

Como já é amplamente conhecido, as entidades financeiras não concedem créditos habitação com montante igual à totalidade do valor do imóvel.

É por esse motivo que, quem pretende comprar casa, deve contar com algumas economias que lhe permitam dar de avanço uma entrada para compra do imóvel.

Esta restrição ao montante cedido a título de crédito habitação está diretamente ligado ao nível de risco que o banco corre ao conceder crédito aos seus clientes.

"Quanto maior for o montante do empréstimo, evidentemente, maior é o risco para o banco."

Como se calcula o LTV?

Como é que se calcula, então, o LTV?

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Estão envolvidos dois elementos: o valor de compra e o valor da avaliação.

Entende-se por valor de compra o montante referente à habitação que irá ser negociado e posteriormente constar dos documentos de celebração de escritura.

Quanto ao valor da avaliação, diz respeito ao montante do imóvel que se pretende comprar.

É calculado por um profissional devidamente credenciado para esse efeito e é o resultado da análise de diversos fatores.

Entre eles, podemos referir a localização do imóvel, a construção, tipologia, valorização da zona em que se encontra e até mesmo o estado de conservação da casa.

Para efeitos de cálculo de valor de garantia do pagamento de crédito às instituições financeiras, o valor mais baixo entre estes dois, de compra e de avaliação, é o que irá ser considerado.

Então, em suma, o valor da entrada, o preço de venda e o valor da avaliação do imóvel são os fatores que pesam no cálculo do LTV.

Ainda assim, este valor não é estático. Ele irá variar no decorrer do prazo de pagamento do empréstimo.

Importância do LTV para os bancos

No fundo, a importância deste rácio para os bancos prende-se com o cálculo do risco da concessão de crédito, já que esse risco é proporcionalmente maior conforme o valor do montante a emprestar.

Mas, como é que isso afeta o cliente?

Simples: quanto maior for o grau de risco de um crédito habitação, mais provável é que seja aplicado um spread mais alto.

Para um crédito com LTV mais alto, o risco de incumprimento é maior.

É por isso que o valor de entrada não deve ser muito baixo.

Limites para rácio de financiamento garantia

O Banco de Portugal tem mesmo limites determinados para o rácio de financiamento garantia no que diz respeito ao crédito habitação.

Esta medida visa não só combater a concorrência, mas também aumentar a quota de mercado do crédito habitação.

Quanto a esses limites, são os seguintes:

• Um crédito habitação que seja concedido para compra ou construção de habitação própria permanente pode ir até aos 90%.
• Se o crédito habitação ou crédito com garantia hipotecária destinado a outras finalidades pode ir até 85%.

Ainda assim, ter um LTV de 100% é possível.

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O Banco de Portugal autoriza essa situação sempre que um novo crédito habitação, de garantia ou seus correspondentes é concedido no âmbito da aquisição de uma habitação por meio da própria instituição financeira e contrato de locação imobiliária.

Posto isto, obter um LTV é compensatório sempre que o montante de entrada inicial é elevado e se consegue chegar a um bom acordo com o vendedor para redução do preço de venda do imóvel.