Mais valias - Saiba o que são e quando há direito a isenção

Ao vender uma casa, alguns contribuintes são surpreendidos ao descobrir que terão que pagar mais-valias.

Para que isso não aconteça consigo, reunimos aqui o que deve saber.

O mercado imobiliário está em alta.

Os preços disparam devido à imensa procura e pouca oferta. Por esse motivo, vender um imóvel pode ser uma boa aposta a nível de negócio. No entanto, há que estar alerta para o eventual pagamento das chamadas “mais-valias”.

“Segundo o artigo 10° do código do IRS, “constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários"

Basicamente, é a diferença entre o valor de venda dum imóvel e o valor de aquisição, sendo o primeiro calculado pelas finanças, e o segundo o que consta da escritura.

A este valor, subtraem-se custos com processo de compra e venda, bem como custos com obras de valorização do imóvel.

Se, depois de contabilizado, o valor for positivo, temos uma situação em que existem mais-valias relativas à transação de imóveis.

Este valor é tributável e terá que ser declarado para efeitos de IRS.

Situações em que se aplica a isenção de mais-valias

Com o Orçamento de Estado para 2021, terminou o regime excecional que isentava de mais-valias os contribuintes que usassem este valor para abater ao crédito contraído no âmbito da aquisição de habitação própria permanente, desde que esse tivesse sido contratado até 2014.

Então, em que situações ficamos hoje isentos de mais-valias? Vejamos:

• Quando o imóvel vendido é habitação própria e permanente do contribuinte e, em 36 meses, o valor total de mais-valias for investido na compra, construção ou reabilitação de outra habitação própria permanente.


• Quando o contribuinte é reformado ou maior de 65 anos e investe o valor de mais-valias num seguro, fundo de pensões aberto ou em certificados de reforma, em 6 meses a contar da data de venda do imóvel.


• Quando o imóvel foi adquirido antes de 1989, ano em que passou a vigorar o código do IRS.

Como reduzir o valor de mais-valias?

Para reduzir o valor de mais-valias, devem ser apresentadas no IRS as faturas (até 12 anos), relativas a:

• Obras de manutenção, beneficiação ou melhoria do imóvel.


• Colocação de eletrodomésticos fixos (por exemplo, ar condicionado).


• Custos com certificação energética, registo predial, serviços de notário, comissão de intermediação e despesas com aquisição e alienação.


• Indemnização paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.

Herdei um imóvel, posso ter que pagar mais-valias?

A resposta a esta pergunta é “sim”.

Neste ponto há que ter presente que é considerada “data de aquisição do imóvel” a data do óbito do proprietário.

Se foi anterior a 1989, mesmo que a partilha dos bens só tenha sido feita mais tarde, considera-se isento de mais-valias, pelo motivo já referido.

Contudo, para efeitos de IRS, esta transação, ainda que não tributável, tem de ser declarada.

Caso a herança seja por parte de dois ascendentes falecidos em datas diferentes, o cálculo é feito proporcionalmente ao valor calculado de aquisição e de venda, e tem de ser devidamente apresentado na declaração de IRS.