Direito de preferência na compra dum imóvel – já ouviu falar?

Vai vender um imóvel e quer saber se está abrangido pelo direito de preferência? Caso esteja, sabe o que deve fazer?

Contamos-lhe tudo aqui.

Na realidade, o direito de preferência na venda de uma casa não é novo.

De fato, já há alguns anos que este conceito obedece a critérios legais e, recentemente, sofreu algumas revisões no âmbito da Lei de Bases da Habitação.

Então, como se aplica este direito?

"Como saber se o imóvel que queremos vender está dependente deste direito?"

Direito de preferência legal – de que se trata?

Em primeiro lugar importa definir que o direito legal de preferência é obtido por meio de uma declaração, ou certidão, que corresponda ao exercício, ou não, de direito de preferência por parte de uma pessoa singular ou entidade no que diz respeito a um imóvel.

Isto quer dizer que, se o imóvel estiver classificado, em processo de classificação, ou numa área protegida de património cultural, ou de reabilitação urbana, existem entidades públicas com direito de preferência à compra.

Além disso, o Decreto-Lei 89/2021, datado de 3 de novembro de 2021, prevê outras situações em que entidades públicas têm o direito de preferência na compra de imóveis destinados a habitação.

São as seguintes:

• Quando o imóvel está localizado numa área de pressão urbanística, ou seja, quando se trata de uma zona habitacional não acessível à maioria das famílias.
• Sempre que o imóvel esteja em território do Programa Nacional de Habitação, no âmbito da falta de oferta, ou oferta não adequada e sempre que aparente sinais de desocupação.
• O imóvel não conste de nenhum contrato ou fatura de serviços, por exemplo, de água, luz ou telecomunicações.

Quanto à prioridade no direito de preferência na compra do imóvel, estabelece a Lei que ocorra pela seguinte ordem: município, regiões autónomas e Estado, este último representado pelo Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana.

O imóvel está abrangido pelo direito de preferência – e agora?

No entanto, importa saber que para uma entidade pública exercer o direito de preferência na compra de um imóvel, o vendedor terá que colocar um anúncio online.

Este anúncio deve ser colocado no site Casa Pronta (com o custo de 15 euros) e deve ter todos os dados referentes à venda.

Tome nota:

• Entidade que faz o pedido
• Identificação do(s) vendedor(es)
• Identificação do(s) comprador(es)
• Localização do imóvel para venda
• Valor de compra e venda
• Data prevista para o negócio

Este site está acessível apenas às entidades que podem, eventualmente, querer exercer o direito de preferência, bem como os serviços de registo, o requerente e alguém a quem ele queira dar o código de acesso.

Caso uma entidade tenha e queira exercer o direito legal de preferência, irá sinalizar isso através do próprio site.

Assim, o vendedor está isento de obter certidões e de arcar com os custos. Os bancos podem usar o mesmo site para obter e consultar a certidão permanente de registo dos prédios.

Quanto ao prazo para reclamar o direito de preferência, está limitado a 10 dias úteis a contar da data de colocação do anúncio. Excedendo esse prazo, o vendedor pode prosseguir com a venda a qualquer comprador.

Pode saber se o imóvel que pretende vender está abrangido pelo direito de preferência através da página da câmara do município em que se localiza. Poderá também consultar o site da Direcção-Geral do Património Cultural.

Se desejar, pode colocar o anúncio do direito de preferência sem ter certeza de que seja necessário. Por prudência, alguns bancos podem mesmo recomendar que o faça.

Cabe-lhe a si a decisão final. No entanto, saiba que, caso o imóvel tenha direito de preferência e não tenha sido referenciado no site Casa Pronta, o banco pode cancelar de imediato o financiamento em processo para a compra e venda do imóvel.

Direito de preferência em imóveis arrendados – como funciona?

No caso em que o imóvel se encontre arrendado, o direito legal de entidades públicas não prevalece ao direito legal de preferência do inquilino.

Quer isto dizer que, por exemplo, ao vender um prédio inteiro apenas com um apartamento arrendado, o inquilino deve ser informado sobre o valor da sua parcela e preço da totalidade das parcelas.

Deve então ser dado o prazo de um mês para decidir se pretende, ou não, comprar. Caso queira, deve dar início ao processo de propriedade horizontal.

Assim, o inquilino tem um direito de preferência legal na compra do imóvel que prevalece sobre qualquer outro comprador.