A área bruta dependente e a área privativa

Já leu anúncios de imóveis que falam em área bruta dependente e não percebeu exatamente do que se tratava?

Anda perdido entre várias possíveis classificações dum imóvel quanto à área?

Calma, tiramos as suas dúvidas com este artigo.

Se está à procura de um imóvel para comprar, já deve ter-se deparado com o conceito de área bruta dependente.

Saber, ao certo, do que se trata vai permitir-lhe ter melhor noção da disposição da casa e da distribuição de espaço.

Mas, vamos começar por definir o que é a área bruta dependente.

O que é a área bruta dependente dum imóvel?

De acordo com o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), define-se por área bruta dependente todas as zonas de utilização exclusiva do proprietário do imóvel que se encontrem no exterior da casa.

Posto isto, e para melhor entendermos do que se trata a área bruta dependente, vamos a alguns exemplos do que pode ser incluído neste cálculo:

• Varandas
• Garagens
• Arrecadações
• Caves
• Sótãos de acesso direto.

Alpendres e zonas cobertas por telheiros, não entram para o cálculo da área bruta dependente por serem espaços abertos.

Dependendo das características que tenham, alguns destes espaços podem ser considerados área bruta privativa.

Quais as diferenças entre área bruta dependente e área bruta privativa?

Então, definindo os conceitos temos o seguinte:

Área bruta dependente – engloba zonas de uso exclusivo do proprietário, no exterior do imóvel.

Área bruta privativa – refere-se à totalidade da superfície, calculada pelo perímetro exterior e eixos das paredes e delimita o imóvel ou fração.

No entanto, em termos práticos, podem restar algumas dúvidas quanto à classificação das zonas do imóvel de acordo com estas definições de conceito.

Alguns exemplos que costumam gerar dúvidas são as varandas e as despensas.

Para varandas que sejam cobertas, mas ainda assim abertas, contam como área bruta dependente. Se estiverem fechadas, fazem parte da área bruta privativa.

Despensas que fiquem numa varanda aberta e sem marquise, constituem área bruta dependente porque são acessórias.

Caso tenham o acesso a partir do interior do imóvel, já se considera área bruta privativa.

A área útil do imóvel, de acordo com o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) entende-se por área útil:

"a soma das áreas de todos os compartimentos da habitação, incluindo vestíbulos, circulações interiores, instalações sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários nas paredes, e mede-se pelo perímetro interior das paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30cm, paredes interiores, divisórias e condutas"

Mas, contas feitas, que diferença faz a nível quer legal, quer de avaliação do imóvel?

Área bruta dependente – impacto legal e comercial

Comecemos pelas questões legais. Considera-se que a área bruta do edifício é igual à soma da área bruta dependente com a área bruta privativa do imóvel.

O decreto-lei n.º 287/2003, artigo 40, publicado no Diário da República n.º 263/2003, Série I-A de 2003-11-12, abrange a área bruta dependente dum imóvel.

Logo, dá-se a classificação desta área através do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI).

É com base na área bruta dependente que são calculados alguns impostos como o IMT (Imposto sobre Transmissões Onerosas), IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), AIMI (Adicional do Imposto Municipal sobre Imóveis) e Imposto de Selo.

Assim sendo, a área bruta dependente influi na carga fiscal associada ao imóvel.

Como consequência, isto vai influir no valor que o eventual comprador dum imóvel terá que suportar a nível de IMI.

Como? Simples, a área bruta dependente faz parte da área bruta de construção e é esta última que serve de referência para o cálculo do Valor Patrimonial do Imóvel (VPI) que, por sua vez, se utiliza para cálculo do IMI.

Como posso saber a área bruta dependente dum imóvel?

Agora que já sabe a importância de estar bem informado sobre estes conceitos, talvez se pergunte onde pode saber tudo isto acerca do imóvel que tem em vista vender ou comprar.

Através das finanças pode aceder à caderneta predial e ter acesso a esta e outras informações sobre o imóvel.

Caso esteja a ponderar solicitar crédito para compra de habitação, saiba que também vai precisar de apresentar este mesmo documento.