Como revogar um contrato de arrendamento

O aumento do valor das rendas para 2023 é o assunto do momento, isto porque, a juntar a uma situação económica já fragilizada, está previsto o maior aumento de rendas dos últimos 30 anos, aproximadamente.

Com a inflação dos últimos 12 meses em linha de conta, os senhorios poderão atualizar as rendas até 5,43% a partir de janeiro de 2023, se o Governo não colocar um travão às subidas à semelhança das medidas já implementadas por países como Espanha e França.

"Contas feitas e prevendo o que se avizinha, tanto os proprietários como os inquilinos devem informar-se sobre os fundamentos da resolução de um contrato de arrendamento urbano. Vamos analisar a situação do ponto de vista jurídico."

Contrato de arrendamento urbano – conceito e legislação

O contrato de locação em geral é regulado por lei através do Código Civil, onde podemos encontrar a informação essencial do Regime de Arrendamento Urbano.

Existem ainda diplomas relativos que não estão contemplados no Código Civil como os aspetos do arrendamento urbano e o Regime de Arrendamento Rural.

O arrendamento, por vezes, cria questões tensas entre proprietários e inquilinos, pelo que não é de admirar que o Código Civil, tenha bem definidos os fundamentos para resolução do contrato de arrendamento urbano.

Comecemos por definir o conceito de contrato de arrendamento urbano. Por ser um contrato de locação, está à partida enquadrado no regime de maior amplitude do Código Civil nesse respeito, nomeadamente, nos artigos 1022º e seguintes.

Define-se como “o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”.

O regime do arrendamento é aplicado aos prédios rústicos, desde que não exista legislação especial, de acordo com o artigo 1108º do Código Civil; e aos prédios urbanos conforme artigo 1064º e seguintes, sendo que existem depois regras particulares para o arrendamento urbano com fins habitacionais ou não habitacionais.

Constituem o contrato de arrendamento:

• A obrigação de proporcionar a outrem o gozo do imóvel;
• O carácter temporário desse usufruto;
• A retribuição, ou renda.

Fundamentos da resolução do contrato de arrendamento urbano

Quanto aos fundamentos da resolução do contrato de arrendamento urbano temos as seguintes situações:

• Cessação mediante acordo das partes – Segundo o artigo 1082º/1 do Código Civil, as partes podem a qualquer momento revogar o contrato de arrendamento através de um acordo.

De acordo com o número 2 desse artigo, a revogação do contrato de arrendamento terá que ser sujeita à forma escrita sempre que não seja prontamente executada ou quando existam cláusulas compensatórias ou acessórias.

• Resolução por incumprimento – O artigo 1083º do Código Civil prevê alguns fundamentos para resolução do contrato de arrendamento, mas trata-se de uma cláusula geral.

Do artigo 1083º/1 podemos retirar que o fundamento lato para resolução de um contrato de arrendamento virá do incumprimento das obrigações da contraparte, ainda que, de acordo com o número 2 do mesmo artigo, tenham que ser analisadas as condições de incumprimento pelo prisma da gravidade e das consequências.

Resolução de contrato de arrendamento sem penalização

Quanto ao proprietário, poderá fundamentar uma invocação de resolução do contrato de arrendamento sem penalização com base em situações como as seguintes:

• Utilização do prédio contrária à lei, bons costumes ou ordem pública (artigo 1083º/27b).
• Uso do prédio para fim diferente do originalmente destinado, mesmo que não exista desvalorização ou maior desgaste do imóvel (artigo 1083º/2/c).
• Mora igual ou superior a 3 meses no pagamento de renda, despesas ou encargos (artigo 1083º/3).

Já para o inquilino, o artigo 1083º do Código Civil prevê a situação da recusa por parte do proprietário a realizar obras que comprometam a possibilidade de habitar no imóvel.

Ainda assim, existem formas legais de lidar com situações em que os senhorios tentam a todo o custo forçar os inquilinos a desocupar o imóvel.

O assédio no arrendamento ou subarrendamento é punido por lei desde fevereiro de 2019 e as sanções existem para serem aplicadas nesse tipo de comportamentos ilegais.

Em termos práticos, se um inquilino, não pagar a renda há 4 ou mais meses, por exemplo, o senhorio pode exigir a resolução do contrato de arrendamento.

A resolução do contrato pode ser invocada por via extrajudicial, conforme o artigo 1084º/2 do Código Civil. Nesse caso, deverá ser comunicada ao inquilino, com apresentação da justificação, neste caso, com base no incumprimento nos pagamentos.

Segundo o artigo 9.º/7 do Novo Regime do Arrendamento Urbano, a comunicação deve ser efetuada através de notificação avulsa, contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução ou carta registada com aviso de receção, caso o contrato tenha sido celebrado por escrito e o domicílio convencionado.