Tudo o que precisa saber para comprar a primeira casa

Está a pensar comprar casa mas tem medo de avançar porque não se sente informado?

Este artigo é para si pois esclarece as dúvidas mais comuns na compra da primeira casa.

Por mais que seja urgente comprar uma casa, esta decisão nunca deve ser tomada por impulso, sem a devida ponderação e preparação.

São uma minoria os casos em que a compra de um imóvel é feita com capitais próprios. A situação mais comum para os portugueses é, sem outra opção, recorrer ao crédito habitação para compra da primeira casa.

Claro que, antes de se envolver num processo de solicitação de crédito, é bom pensar com clareza se reúne as condições para efetivamente comprar uma casa.

Assim, há algumas questões que devem ser analisadas com prudência.

Comprar uma casa, tendo em conta o peso financeiro que terá na sua vida, é um dos passos mais “pesados” a nível de investimento.

"Isto porque, via de regra, recorrendo a crédito habitação poderá contar com um tempo bastante considerável com prestações mensais para serem liquidadas ao banco."

Analisar a situação financeira e profissional

Posto isto, é importante pensar se tem estabilidade financeira para avançar com a compra duma casa.

Além de contar com o dinheiro da prestação mensal, é bom que se lembre que terá ao seu cargo outras despesas do processo, como seguro de vida, seguro multirriscos, condomínio, IMI e outros encargos inerentes à compra duma casa.

Talvez seja boa ideia olhar para o orçamento familiar e ver se existem poupanças para fazer face a estas despesas, bem como rendimentos que suportem o pagamento das despesas mensais.

Uma das coisas que mais influi na estabilidade financeira é a estabilidade profissional. O banco vai analisar esse aspeto antes de conceder o crédito habitação e, caso esteja numa situação profissional com rendimentos irregulares ou outros sinais de precaridade, irá exigir-lhe garantias adicionais.

Outra questão que exige que faça contas ao orçamento é a taxa de esforço. Em suma, a taxa de esforço é um cálculo que os bancos fazem para saber se conceder um crédito é mais ou menos arriscado para o seu orçamento familiar.

Ainda antes de ir ao banco, pode calcular a sua taxa de esforço dividindo os seus encargos com crédito pelo rendimento líquido mensal do agregado familiar. Multiplique o resultado dessa divisão por 100% e obterá a taxa de esforço.

O limite máximo recomendado pelas instituições financeiras é de 30% para um crédito habitação. Com taxa de esforço superior a 30%, poderá ver o seu pedido de crédito recusado, ou então terá que prestar garantias adicionais ao banco, como por exemplo, a apresentação de um fiador.

Não se esqueça que, caso tenha mais do que um contrato de crédito, terá que somar todas as prestações à prestação mensal do crédito habitação. Se tiver dúvidas, pode recorrer a simuladores de taxa de esforço em plataformas online fidedignas.

Tenha em atenção que o crédito habitação, mesmo que aprovado, não vai cobrir todo o valor do imóvel que deseja comprar. Isto porque existe a necessidade de usar de capitais próprios para cobrir o valor do imóvel em 10% a 20% do valor total.

Com os salários praticados no país para jovens em início de carreira, poupar este valor pode não ser muito fácil. Se lhe somarmos os valores de impostos e outros encargos que o processo acarreta, a situação pode ficar ainda mais complicada.

Esta situação acontece porque, desde 2018, os bancos não estão autorizados a financiar mais de 90% do valor de escritura dum imóvel ou da sua avaliação. Esta medida conta com a aprovação do Banco de Portugal e está integrada nas iniciativas para garantir a capacidade dos clientes de cumprirem com as suas obrigações e evitar situações de falta de pagamento.

Este valor de entrada do imóvel, por assim dizer, não é pago ao banco onde contrata o crédito habitação, mas sim entregue ao vendedor como forma de sinalizar o imóvel, aquando da celebração do contrato de promessa compra e venda (CPCV).

Se no seu caso não tem poupanças para fazer face a esta necessidade, deve primeiro concentrar os seus esforços em reunir este valor. Se lhe ocorre pedir um crédito pessoal para ter este valor de entrada, saiba que não é nada boa ideia.

Primeiro, porque vai ficar com o crédito habitação recusado, por causa do aumento da taxa de esforço.

Segundo, vai ficar a pagar um crédito pessoal, se calhar até em risco de incumprimento, que pediu para uma casa que no fim não vai conseguir comprar. Pode parecer que é um passo em frente, mas fazer isso seria antes dar vários passos atrás.

Compra da primeira casa – o que vou ter que pagar?

Quando falamos de encargos iniciais com a compra de um imóvel, precisamos ser mais específicos.

Sabe o que terá que pagar? Vamos dizer-lhe agora:

• Comissões bancárias – o banco que irá tratar do processo de crédito habitação vai cobrar comissões de avaliação, de análise de processo, de formalização, entre outras. Estes valores variam entre bancos, mas, em números redondos, pode contar com cerca de 1000 euros de comissões.
• Registos – O custo do registo da casa é a seu cargo. Se recorrer ao serviço Casa Pronta, terá um custo de 700 euros. Poderá tratar de todos os procedimentos de compra e venda no mesmo balcão.
• IMT – Trata-se do Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis. Este valor vai variar conforme a natureza do imóvel em transação, seja ele urbano ou rústico, e também conforme seja uma situação de aquisição para habitação própria permanente ou segunda habitação. Além disso, varia conforme a localização e valor do imóvel. Encontra online simuladores de IMT.
• Imposto do Selo – Este imposto relativo à compra da casa também é ao seu cargo e calcula-se com base no valor da escritura do imóvel, aplicando a taxa de 0,8%.
• Imposto do Selo relativo ao crédito habitação – Saiba que deverá pagar 0,6% do valor do crédito habitação como imposto do selo relativo ao próprio crédito.

Com tantas contas a fazer, a dada altura vai deparar-se com uma escolha: taxa fixa, variável ou mista. Ainda terá que tomar decisões sobre a maturidade do crédito.

Confuso? Vamos por partes, explicamos tudo.

Primeiro, saiba que tanto na questão do tipo de taxa, quanto da maturidade do crédito não há resposta certa a nível universal. Cada situação é única e pessoal.

Assim, antes de pedir simulações de crédito aos bancos, tire um tempo para pensar nos seus objetivos de futuro, para saber em que moldes deseja que o crédito seja contratado.

Com isto em mente, pode decidir pagar uma prestação mais alta, mas sempre fixa ao longo do contrato. Opte pela taxa fixa neste caso.

Se não se importa de correr o risco de ver o valor da prestação subir no futuro, mas prefere arrancar desde já com uma prestação de valor baixo, escolha a taxa variável.

Tendo em conta os pontos positivos e negativos de ter uma taxa Euribor associada ao contrato, ainda pode optar por ter uma taxa mista. Neste caso, no período inicial do contrato a taxa é fixa e no restante prazo, a taxa passa a ser variável.

Quanto à maturidade do contrato, quanto menor o prazo de liquidação do crédito, menor o montante de juros a liquidar no final do empréstimo. Mas, nesse caso, deve contar com uma prestação mensal de valor mais alto.

Se optar por um prazo mais dilatado, a prestação mensal será menor, mas no final do contrato irá pagar mais de juros.

Caso queira analisar o preço do crédito a longo prazo, guie-se pelo Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC).

Saiba, no entanto, que desde abril de 2022 os prazos máximos para concessão de crédito foram reduzidos.

Assim, tome nota do seguinte:

• Se tem menos de 30 anos – o prazo máximo do seu crédito é de 40 anos.
• Se está entre os 30 e os 35 anos – o prazo máximo reduz-se para 37 anos.
• Se tem mais de 35 anos – no máximo o seu crédito pode ir até aos 35 anos.

Garantias adicionais - fiadores

Se estiver em situação em que prevê que o banco lhe vai exigir garantias adicionais, por ter emprego pouco estável, rendimentos irregulares ou uma taxa de esforço acima do recomendável, pense se tem condições de apresentar essas garantias.

Mais concretamente, pense se irá conseguir um fiador que esteja disposto a fazer parte do seu processo.

Um fiador é a pessoa que irá ficar responsável pelo montante em dívida na eventualidade de cair em incumprimento quanto às prestações do crédito habitação.

Este vínculo não se pode remover do contrato, portanto, é normal que não seja algo que se aceita de ânimo leve. Pense bem em quem vai estar disposto a correr esse risco por si.

Decifrando a FINE

Não pense que ir a um banco e pedir uma simulação de crédito resolve tudo. O ideal é ter várias simulações e propostas na mesa para decidir qual delas é mais vantajosa de acordo com as suas possibilidades e com os seus planos.

Mas, claro que para isso tem que saber olhar e analisar as propostas. A primeira vez que tiver nas mãos uma Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), poderá ficar assustado.

No entanto, se já souber quais são os conceitos básicos e como analisar a informação, vai ser bem mais fácil. A parte melhor é que, por ser precisamente “normalizada” a ficha da proposta de crédito terá o mesmo formato em qualquer banco, pelo que a comparação fica facilitada.

Na FINE vai encontrar as taxas, comissões, encargos e produtos associados ao crédito habitação, para além de todas as condições contratuais. Ainda assim, precisa saber por onde comparar e descobrir o que é mais vantajoso para si.

Nada a temer, dizemos-lhe o que deve ter em conta:

⟹ Taxas de juro – Se optar por taxa variável ou mista em vez de fixa, terá o seu crédito associado a uma taxa Euribor. O prazo para as taxas Euribor para o crédito habitação é, normalmente, de 6 ou 12 meses.

Se juntar à Euribor o spread definido pelo banco, fica a saber qual é a Taxa Anual Nominal (TAN) e, por conseguinte, saberá qual a sua taxa de juro final.

Caso opte por uma taxa fixa ou mista, sendo que a mista tem um período inicial fixo, a TAN é composta pelo swap e pelo spread.

⟹ Maturidade do contrato - Quanto à maturidade do contrato, como já mencionado, quanto maior for o prazo de liquidação do crédito, mais juros terá que pagar. Por sua vez, um prazo menor permite ter menos juros a pagar, mas ficará com uma prestação mais elevada.

Ou seja, se por um lado o prazo maior significa mais liquidez mensalmente, por outro irá perder dinheiro a longo prazo. É, portanto, uma questão em que a resposta certa é aquela que melhor couber no orçamento familiar e nos planos e objetivos a longo prazo de cada um.

⟹ Comissões e encargos – Recorra à FINE para melhor se inteirar do que irá pagar de comissões e outros encargos.

Existem três comissões com que deverá sempre contar.

• Comissão de dossier, que é o valor que o banco cobra por analisar o seu processo de crédito e que pode ser cobrada, independentemente do crédito ser aprovado, ou não.
• Comissão de avaliação, que se refere ao custo com a avaliação do imóvel por parte dum perito. Esta avaliação determina o valor do financiamento e o banco apenas irá financiar 90% do valor em que este perito avalia o imóvel.
• Existe ainda a comissão de formalização, que diz respeitos aos custos com a celebração do contrato de crédito.

⟹ Produtos associados ao crédito – Pelo menos dois seguros serão sempre associados ao crédito, o de vida e o multirriscos.

O primeiro garante ao banco que, em caso de morte, o valor do crédito ainda a pagamento é recebido, já que o banco, em caso de fatalidade, fica como credor hipotecário na apólice.

O seguro multirriscos prevê possíveis danos e imprevistos no imóvel e bens dentro dele, variando conforme a cobertura que selecionar.

O capital seguro será sempre correspondente ao valor de reconstrução do imóvel.

Quando contrata estes dois produtos no mesmo banco em que contrata o crédito habitação, por norma, tem uma bonificação no spread. Mas, faça bem as contas porque nem sempre essa bonificação de facto compensa.

Por vezes, contratando estes seguros noutra entidade, o valor que poupa pode compensar a descida do spread. O melhor mesmo é fazer contas com várias propostas solicitadas.

É bom esclarecer que o banco não pode obrigar o cliente a contratar estes seguros na própria instituição ou num parceiro, esta escolha cabe ao cliente.

⟹ MTIC e TAEG – O Montante Total Imputado ao Consumidor consta logo das primeiras páginas da FINE e mostra quanto vai pagar na totalidade pelo seu crédito. Contempla tudo, comissões, encargos, juros e produtos associados.

Guie-se pela alínea de valor global e não se esqueça: quanto menor for este valor, menor será o custo final do seu crédito habitação.

Já a TAEG, ou Taxa Anual Efetiva Global, indica o custo anual do seu empréstimo, mas em vez de mostrar esse valor em euros, permite-lhe ver o custo pela percentagem em relação ao valor total do crédito.

Calcule o custo – caso prático

Torna-se, então, necessário considerar outra questão: o imóvel que pretende comprar, está dentro das suas possibilidades?

Para responder terá que calcular a taxa de esforço, contabilizar as despesas iniciais e adicionais com a eventual compra de casa.

Com estes dados na mesa, é hora de analisar o orçamento e a situação financeira que tem atualmente, para perceber se é realmente o imóvel certo para avançar.

Não se esqueça de ver se tem poupanças para cobrir o custo da entrada (10%) e impostos associados à compra do mesmo e ao seu financiamento.

Mas vamos a contas, com um caso prático: Imagine que pretende comprar um imóvel no mercado por 160.000 euros. Os 10% da entrada correspondem a 16.000 euros.

A nível de encargos iniciais com um imóvel deste valor, conte com o seguinte:

• IMT: 2.359,77€;
• Imposto do Selo sobre a compra: 1.280€;
• Imposto do selo sobre o empréstimo: 864 euros, sendo que o financiamento seria de 144.000 euros (taxa a 0,6%);
• Casa Pronta: 700 euros;
• Comissões de financiamento: 1000 euros.

Tudo somado significa que precisa ter uma poupança de 22.203,77 euros para poder avançar com a compra do imóvel.

Pegando no mesmo exemplo, é preciso calcular também a taxa de esforço que vai ter. Se no seu caso a maturidade do contrato for de 35 anos e tiver um spread de 1,1%, com taxa Euribor a 12 meses, considerando o valor de 0,287%, obteria uma TAN de 1,387%. Contas feitas, a prestação mensal seria de 432,98 euros durante 12 meses.

No entanto, conte com a subida das taxas, pois essa é a tendência. Se a Euribor chegar, por exemplo, aos 2%, a TAN passará para 3,1%, logo a sua prestação mensal subirá para 562,25 euros durante um ano.

Para saber a taxa de esforço que estas prestações causam, precisa calcular bem o rendimento líquido do seu agregado familiar. Na situação acima, se o rendimento for de 2000 euros, ficaria com uma taxa de esforço de 22% quando a prestação for de 432,98€. Com a subida da taxa Euribor e a prestação a passar para 562,25€, a taxa de esforço também sobe para 28%.

Agora, suponhamos que, numa hipótese mesmo mais problemática, a Euribor sobe para 4%. Nessas circunstâncias, a prestação mensal subiria para 735,96 euros e, consequentemente, a sua taxa de esforço já seria de 37%, que é mais do que o recomendado.

Não quer dizer que seja impossível avançar com esta taxa de esforço, mas, sem dúvida que já seria um peso maior no orçamento familiar.

Posto isto, resta dizer que nunca se esqueça que os juros podem subir quando ponderar contratar um crédito habitação de taxa variável.

Contudo, a lista de despesas a pagar ainda não terminou! Terá que pagar condomínio e os respetivos seguros de vida e multirriscos, que não fazem parte da prestação mensal.

Além disso, existe a despesa com o pagamento de IMI. Vamos fazer contas para o mesmo imóvel de 160.000 euros e imaginar que ele se localiza no concelho de Sintra.

O Valor Patrimonial Tributário (VPT) deste imóvel neste concelho faria corresponder o IMI a 480 euros por ano. Tendo em conta o montante do imposto, poderia pagar em duas prestações, a caírem respetivamente nos meses de maio e novembro.

Se quiser ir separando dinheiro para cobrir a despesa de IMI mensalmente, precisa poupar 40 euros por mês.

Se pagar 40 euros de seguros e 20 euros de condomínio por mês, tudo somado, os encargos mensais com a compra de casa seriam de 662,25 euros.

Se esse imóvel cabe ou não no orçamento familiar, visto que estamos a considerar o rendimento do agregado familiar de 2000 euros mensais, vai depender de que outras obrigações financeiras poderão ter. Pode ser que tenham que fazer alguns ajustes.

A dada altura pode deparar-se com a situação de contratar um crédito sozinho ou através dum intermediário de crédito. Bem, especialmente se estivermos a falar da compra da primeira casa, ter um intermediário de crédito pode ser uma enorme vantagem.

O intermediário de crédito tem experiência e maior poder de negociação do que um consumidor comum, o que lhe permite conseguir condições contratuais para crédito habitação consideravelmente mais vantajosas.

Ainda mais importante é a questão da celeridade e do esclarecimento de dúvidas. Recorrer a um intermediário de crédito permite-lhe ter um acompanhamento personalizado do seu caso e não perderá tanto tempo a analisar inúmeras propostas de bancos, já que o intermediário só lhe trará as melhores.

Como mencionamos tanta coisa a pagar, convém dizer que a maioria dos intermediários de crédito presta esses serviços sem custos adicionais. Claro que deverá ter o cuidado de não escolher um intermediário de crédito não vinculado, pois aí os serviços de intermediário e de consultoria podem ser cobrados, conforme o valor que constar do contrato.

Aqui neste ponto dos intermediários de crédito é necessário estar bem atento, porque as burlas existem. Confirme sempre com o Banco de Portugal se o intermediário está autorizado a atuar como tal. Saiba quem são os seus parceiros para que tenha garantias de que irá mesmo receber as melhores propostas.

Com toda esta informação reunida comprar casa não precisa ser um bicho-de-sete-cabeças. Informe-se bem e tome o tempo necessário para ponderar e fazer contas.