IMT: O que é, quanto e quando devo pagar o imposto?

O sistema tributário pode ser um terreno complexo e intimidador para a maioria das pessoas. De entre as diversas taxas e impostos existentes, o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) desperta dúvidas e incertezas entre proprietários, compradores e investidores do setor imobiliário.

Se está a pensar em adquirir um imóvel ou já possui um, é crucial entender como o IMT funciona e quais são suas implicações financeiras.

Neste artigo, vamos explorar o IMT em detalhes, descobrir a sua natureza, finalidade e o impacto que ele pode ter nas transações imobiliárias. Vamos desmistificar as complexidades do imposto, explicar os critérios que determinam sua aplicação e fornecer orientações práticas para ajudá-lo a tomar decisões informadas.

Segundo a Autoridade tributária o IMT é:

"Imposto que tributa as transmissões onerosas do direito de propriedade, ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis, situados no território nacional e de outras situações que a lei equipara a transmissões onerosas de imóveis."

Vamos responder a perguntas comuns, como: O que é o IMT? Quais são as taxas e em que situações devo pagar? Como calcular o valor do IMT? E, finalmente, o que é o imposto de selo e quando há isenção do IMT?

O que é o IMT?

O IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis é o imposto pago aquando da transmissão financeira da compra e venda de um imóvel no território português, é aplicado sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) ou sobre o valor declarado na escritura e recai sobre o maior destes dois.

Este é o imposto mais dispendioso na compra de casa, no entanto, deve considerar também as despesas processuais do banco.

Este imposto não se trata de uma taxa fixa – não sendo o valor igual em todos os casos – e varia de acordo com: o valor de aquisição de escritura do imóvel ou valor patrimonial tributário, a taxa a aplicar, a sua localização e a sua finalidade, podendo existir casos em que está isento do pagamento deste imposto.

Os notários, no momento da escritura, exigem sempre o comprovativo de pagamento deste imposto e também do imposto de selo, por esse motivo deve realizar o pagamento antes, através do terminal multibanco ou nas Finanças.

Como se calcula o IMT?

• O IMT é calculado com base no valor de escritura ou valor Patrimonial Tributário – dependendo de qual é o maior – através da seguinte fórmula:


• IMT = Valor de Escritura ou Valor Patrimonial Tributário (o maior) x Taxa a aplicar – Parcela a abater

O cálculo do IMT tem em consideração os seguintes aspetos:

Tipo do imóvel: rústico ou urbano; Localização da casa: Portugal Continental ou Regiões Autónomas; Finalidade da compra: Habitação Própria Permanente ou Secundária.

Quais são as taxas do IMT?

Em 2024, haverá importantes alterações que devem ser consideradas ao comprar uma casa, com o intuito de adequar os valores pagos à inflação prevista para o próximo ano.

O valor a ser pago nas aquisições imobiliárias passará a ser de 101.917 euros. Além disso, os diferentes escalões do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) também sofrerão um aumento.

Os limites e as respetivas taxas para a aquisição de imóveis urbanos ou unidades autônomas destinadas à habitação própria e permanente serão ajustados da seguinte forma:

• Para valores de até 101.917 euros, não haverá a aplicação de qualquer taxa.


• Para valores superiores a 101.917 euros e inferiores a 139.412 euros, a taxa marginal será de 2%.


• Para valores superiores a 139.412 euros e inferiores a 190.086 euros, a taxa marginal será de 5%.


• Para valores superiores a 190.086 euros e inferiores a 316.772 euros, a taxa marginal será de 7%.


• Para valores superiores a 316.772 euros e inferiores a 633.453 euros, a taxa marginal será de 8%.


• Para valores superiores a 633.453 euros e inferiores a 1.102.920 euros, a taxa marginal será de 6%.


• Para valores superiores a 1.102.920 euros, a taxa marginal será de 7,5%.

Os fatores que influenciam as taxas do IMT, como já referido, são:

• Se é um prédio urbano ou rústico;
• Se é uma habitação própria permanente ou uma segunda habitação;
• Se o imóvel está situado no continente ou nas regiões autónomas.

Quando devo pagar o IMT?

Basicamente, deve pagar o IMT nas seguintes situações:

• Compra de um imóvel: Se adquirir um imóvel, seja uma casa, apartamento, terreno ou qualquer outro tipo de propriedade, estará sujeito ao pagamento do IMT. O imposto é calculado com base no valor patrimonial do imóvel ou no valor declarado na escritura, o que for maior.


• Permuta de imóveis: Se realizar uma permuta, ou seja, trocar um imóvel por outro, também estará sujeito ao pagamento do IMT. Nesse caso, o imposto é calculado com base no valor de mercado dos imóveis envolvidos na permuta.

É importante realçar que o IMT é um imposto municipal, ou seja, a sua aplicação e regulamentação podem variar de acordo com a legislação de cada município e também pode variar dependendo do valor do imóvel e da localização.

O que é o Imposto de selo?

O Imposto do Selo é calculado à taxa de 0,8% (taxa única), incidindo sobre a mesma base apurada para efeitos do IMT.

Este imposto é suportado pelo comprador do imóvel, devendo ser liquidado e pago momentos antes da celebração da escritura.

Quando há isenção do IMT?

Existem várias situações em que é possível obter isenção do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). As isenções podem variar de acordo com a legislação ou jurisdição específica, mas aqui estão algumas das situações comuns em que a isenção do IMT pode ser aplicada:

• Habitação própria e permanente: Quando o imóvel adquirido destina-se a ser a residência principal do comprador. Geralmente, existem critérios específicos a serem atendidos, como prazos mínimos de ocupação, obrigatoriedade de estabelecer residência no imóvel, entre outros requisitos


• Aquisição por herança ou doação: Em alguns casos, a transmissão de propriedade por herança ou doação pode estar isenta do pagamento do IMT. Isso ocorre quando a transferência é realizada entre membros da mesma família ou em certas circunstâncias específicas definidas pela legislação tributária.


• Transmissões entre cônjuges ou parceiros de união estável: Em algumas jurisdições, quando ocorre a transferência de um imóvel entre cônjuges ou parceiros de união estável, pode haver isenção do IMT.


• Transmissões para fins de reabilitação urbana: Pode haver isenção ou redução do IMT para imóveis destinados a projetos de reabilitação urbana.

Imóveis para habitação permanente com valor de escritura ou valor patrimonial tributário (é considerado o maior valor) inferior a 101.917,00€;

Imóveis situados nas regiões autónomas da Madeira ou Açores com um valor patrimonial tributário ou de escritura de 127.396,25€;

• Prédios para revenda (desde que o exercício da atividade seja de comprador de prédios para revenda);


• Prédios rústicos adquiridos por Jovens Agricultores;


• Prédios classificados, individualmente, como de interesse nacional, público ou municipal;


• Prédios adquiridos por instituições de crédito em processos de execução, falência/insolvência.

Mesmo quando faz um excelente negócio, isto não significa que irá ter uma redução do valor do imposto. O preço de compra é inferior ao valor patrimonial tributário do imóvel que consta na caderneta predial, mas o IMT é apurado em função do montante mais elevado.

No caso de permuta de imóveis, se não estiver isento de IMT, o encargo é para o comprador que fica com a casa de valor superior.

Como pagar o IMT online?

Se está prestes a comprar um imóvel e não tem tempo para ir a uma repartição das Finanças ou se a mais próxima fica muito distante da sua casa, não se preocupe! Explicaremos como pagar o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) sem sair do conforto do seu lar. No entanto, é importante estar atento a alguns detalhes:

As guias para o pagamento do IMT e do Imposto de Selo (IS) devem ser solicitadas à Autoridade Tributária antes da compra do imóvel. Caso não consiga efetuar o pagamento das guias no prazo estabelecido, será necessário fazer uma nova liquidação e realizar o pagamento antes de realizar a escritura.

É necessário pagar o IMT dentro do prazo indicado nas guias, ou seja, até o final do primeiro dia útil seguinte à data de liquidação.

Aqui estão os passos para efetuar o pagamento do IMT online:

• Entrar no Portal das Finanças, na área destinada aos cidadãos, serviços e selecione o modelo 1 IMT.


• Clique em "preencher a declaração" (versão nova).


• Autentique-se com o seu Número de Identificação Fiscal (NIF) e senha de acesso.


• Selecione "entregar declaração".


• Preencha a declaração com os dados necessários.


• Valide a declaração.


• Clique em "simular", caso não haja erros, para verificar o valor a ser pago.


• Clique em "entregar", se tudo estiver correto, clique em "entregar".


• Serão disponibilizados os documentos para o pagamento do IMT (Obter DUC) e para o pagamento do IS (Obter DUC-IS).


• Para obter a declaração modelo 1 de IMT, clique em "imprimir".

Com as referências e os valores dos Documentos Únicos de Cobrança (DUC), pode realizar o pagamento num multibanco ou através do serviço de homebanking. Desta forma, é possível efetuar o pagamento do IMT de forma prática e conveniente, sem precisar sair de casa.

Certifique-se de seguir os passos com atenção e efetuar o pagamento dentro do prazo indicado nas guias para evitar problemas futuros.