Guia das Rendas antecipadas e caução

Há e sempre haverá casas para arrendar pois são um segmento importante no setor imobiliário e para a sociedade civil. Contudo, este mesmo segmento tem vindo a sofrer alterações nos últimos anos e mais uma vez o Governo português implementou novidades para 2023.

Se tem casa arrendada, seja inquilino ou senhorio ou está a pensar em arrendar, este artigo é para si.

Sabia que o Orçamento de Estado para 2023 (OE2023) traz consigo a limitação do número de rendas antecipadas no início do arrendamento? Embora a lei não permita a exigência por parte dos senhorios, muitos inquilinos eram forçados a pagar até um ano de rendas antecipadas, situação que por vezes dificultava o arrendamento de várias famílias.

A nova alteração visa acabar com estes “abusos de garantias”, e assim moldar o arrendamento à realidade dos meios financeiros com que as famílias contribuem.

Segundo Inês Pacheco, jurista da DECO:

"a existência de um depósito e o seu montante deve ser sempre incluído numa das cláusulas contratuais. A lei não estabelece qualquer limite e cabe ao senhorio e ao arrendatário acordar o montante do depósito. Normalmente, o montante é fixado tendo em conta a renda, correspondente a um ou dois meses de renda"

Quando o contrato chegar ao seu final, o senhorio tem a obrigação de restituir ao inquilino os valores pagos. Isto é aplicável desde que o imóvel esteja em boas condições e nenhum dano tenha sido causado pelos inquilinos durante o contrato.

Está a ter dificuldade em entender o problema que surge relativamente ao arrendamento de um imóvel?

Existe uma distinção significativa entre o pagamento de renda adiantada e o pagamento de caução num contrato de arrendamento. Devido à complexidade jurídica da temática, aconselhamos a análise dos temas passo a passo para se poder compreender.

Qual a diferença entre renda antecipada e a caução?

A diferença entre o pagamento da renda adiantada e caução está no fato de que uma renda antecipada é um pagamento imediato realizado antes do início do contrato de arrendamento.

Enquanto isso, uma caução geralmente visa cobrir as despesas da propriedade e os danos causados durante a vigência do contrato.

O que são rendas antecipadas?

Tal como descrito no Diário da República, Rendas antecipadas significa o pagamento de rendas futuras à frente do tempo. É permitido desde que exista um acordo escrito entre as partes, mas não por um período superior a três meses.

Por exemplo, se tivermos um contrato de arrendamento com início a 1 de janeiro, poderá ser solicitado o pagamento adiantado das rendas referentes aos meses subsequentes e não é contado como uma antecipação o mês em que o contrato tem início.

Se o arrendamento tiver a duração prevista no contrato, não há necessidade de proceder ao pagamento das últimas rendas já tendo sido realizadas as rendas antecipadas.

Na ausência de um acordo em contrário, a lei prevê que as rendas antecipadas devem ser pagas no momento da assinatura do contrato. Adicionalmente, cada renda subsequente deverá ser realizada no início do mês anterior a cada período a que se refere.

⟹  Caso prático

Um Contrato celebrado a 01/09/2021, com uma renda de 600€. A renda relativa ao mês de setembro deve ser paga nesse dia 01/09, bem como a renda relativa ao mês de outubro.

Igualmente, Inês Pacheco, Jurista da Deco afirma que:

"O pagamento de rendas antecipado significa que o arrendatário, no início do arrendamento, pagará mais do que uma renda ao senhorio. Mais uma vez, se tal regime for acordado entre o senhorio e o arrendatário, deve ser incluído no contrato de arrendamento"

O que é uma caução e como funcionam?

A caução é um valor entregue a senhorio pelo arrendatário para segurança de que eles cumprirão todas as obrigações legais e contratuais do contrato de arrendamento.

O pagamento a título de caução é distinto do pagamento antecipado das rendas. Não são considerados sinónimos.

Ou seja, uma caução é um pagamento antecipado feito pelo inquilino ao senhorio para servir como garantia de danos. Embora não seja obrigatório, é comum para os senhorios pedirem cauções antes de assinar contratos de arrendamento.

Esta quantia pode ser usada pelos proprietários em caso de alguma destruição à propriedade enquanto o inquilino ainda estiver na residência.

O que fazer quando o senhorio não devolve a caução

A caução é uma quantia de dinheiro que um inquilino paga ao seu senhorio no início de um contrato locativo como garantia. Se o imóvel estiver em boas condições no final do período do contrato, o senhorio será obrigado a devolver o valor da caução para o inquilino.

No entanto, se não existir devolução da caução, esta ação infringe a Lei e os responsáveis estarão sujeitos a sanções penais e criminais.

O senhorio é obrigado a devolver a caução para o arrendatário quando o contrato de locação for cumprido. Se o senhorio não devolver a caução, isso significa incumprimento contratual e o arrendatário tem direito à sua restituição acrescida de juros de mora na taxa de 4%.

O arrendatário pode solicitar a presença de um advogado segundo a legislação civil, para iniciar o processo judicial com vista à resolução do conflito.

Relembramos que o termo "Caução" refere-se a uma forma de garantia que é oferecida por aqueles que solicitam um pedido legal (geralmente na forma de dinheiro) como proteção contra perdas financeiras em resultado do não cumprimento das obrigações ou responsabilidades necessárias.

Atualização das rendas – O que muda?

Tal como mencionado no início do artigo, uma nova proposta, relativa ao aumentos da rendas, do Orçamento de Estado para 2023 (OE2023), a medida torna-se mais clara, quer para os inquilinos, quer para os proprietários e senhorios.

O Governo decidiu travar o aumento das rendas da casa, estabelecendo um limite temporário de 2%, ao invés do anteriormente vigente de 5,43%. Isso foi parte de um programa nacional chamado "Famílias Primeiro", que incluía também restrições às rendas envolvendo arrendamentos urbanos e rurais.

O Governo propôs que, no próximo ano, a renda da casa não seja atualizada com um coeficiente de atualização definido pela variação da inflação nos últimos 12 meses.

Em vez disso, esse coeficiente será limitado a 2%, o que significa que as rendas aumentarão, mas num ritmo muito menor do que acontecia nos últimos anos. Ainda assim, o efeito deste limite de 2% terá um impacto significativo na variação da renda da casa.

O OE2023 propõe a concessão de um benefício fiscal para os arrendatários através do pagamento dos seus rendimentos prediais em sede de IRS ou IRC.

Esta medida, que irá abranger cerca de 1 milhão de proprietários, terá um custo orçamental estimado em 45 milhões de euros. Assim, os senhorios não ficarão totalmente prejudicados com estas limitações e terão direito a alguma restituição no final do ano.

Atualização das rendas – Como funciona?

A atualização de renda é um processo que depende do ano em que o contrato foi celebrado.

• Contratos antes de 1990 requerem negociação entre ambas as partes para determinar o valor atualizado.
• Para os contratos depois de 1990, a atualização é calculada usando um coeficiente específico (a menos que seja estabelecido de outra forma no documento do arrendamento).

O INE (Instituto Nacional de Estatística) é responsável por determinar o valor do coeficiente de atualização, tanto para arrendamentos urbanos quanto rurais. Esse valor tem como base a variação do índice de preços do consumidor nos últimos 12 meses. Os números finais ficam disponíveis até o final de agosto e são publicados no Diário da República, entrando em vigor no ano seguinte.

A atualização da renda é a maneira de ajustar as rendas para obter um montante igual ao que existia com o passar do tempo, cuja função é confirmada pelo respetivo coeficiente. Por exemplo, em 2022 o coeficiente de atualização foi de 1,0043.

Para calcular esta atualização, multiplica-se o coeficiente pelo valor da renda vigente: coeficiente de atualização renda atual - no caso, 500€ x 1,0043 = 502,15€ (um aumento de 2,15€).

Nota importante: o senhorio deve comunicar ao inquilino o aumento com uma antecedência mínima de 30 dias e por carta registada.