Calcular as mais valias: O que são e como o fazer

Se vai vender a sua casa, saiba que tem de considerar o cálculo das mais-valias para não ter surpresas desagradáveis.

As mais-valias de um imóvel referem-se à diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo, desde que haja um valor positivo.

Se for negativo, então, falamos em menos-valia.

Tal como é referido em Diário da República, nomeadamente no website da DRE, A Lei n.º 2/2014 Artigo 46º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (CIRS), considera que:

"Mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação"

Nesse sentido, as mais-valias tanto podem dizer respeito a bens físicos, como é o caso dos imóveis – e a vertente naturalmente mais conhecida, como a bens não físicos, como, por exemplo, produtos financeiros.

Saiba ainda que todas as mais-valias sujeitas a tratamento fiscal devem ser declaradas no Anexo G da declaração anual de IRS.

No nosso artigo pode ficar atualizado sobre as mais valias no IRS.

O que são as mais valias?

As mais valias imobiliárias são o ganho obtido na venda de um imóvel, depois de deduzidos os custos associados à compra do imóvel. Os custos associados à compra do imóvel incluem o preço de compra, os impostos e taxas, as comissões de intermediação imobiliária e os custos de manutenção do imóvel.

O imposto sobre as mais valias imobiliárias é pago ao Estado e é calculado com base na diferença entre o preço de venda e o valor patrimonial do imóvel. O valor patrimonial do imóvel é calculado com base na sua localização, área e características.

Se vai vender um imóvel, é importante consultar um contabilista para saber se tem de pagar imposto sobre as mais valias imobiliárias.

Como calcular as mais valias?

O valor das mais-valias sujeito a tributação em sede de IRS corresponde a 50% do valor do lucro obtido.

Por exemplo, se obteve uma mais-valia de 20 mil euros, apenas 10 mil serão considerados no seu IRS.

Esta fórmula ajuda a compreender:

“Mais-valias = Valor da realização – Valor da aquisição – (Encargos com a realização e aquisição + Despesas com a valorização da casa)”

Quais os dados necessários para o cálculo?

Como vê, são precisas algumas informações para perceber ao certo quanto terá de pagar de mais-valias:

• Valor de aquisição
• Ano de aquisição
• Mês de aquisição
• Valor da venda
• Ano de venda
• Mês de venda
• Despesas e encargos

Que despesas podem ser deduzidas?

Há várias despesas que é possível deduzir às mais valias. Fique a saber quais?

No caso de vender um imóvel:

• Certificado energético;
• Comissão paga à agência imobiliária;

No caso de comprar um imóvel:

• Custos de solicitadoria;
• IMT;
• Imposto do Selo (IS);
• Encargos notariais e de registo predial;

Já no que diz respeito à valorização:

• Obras de melhoria e de conservação da casa realizadas nos últimos 12 anos;
• Eletrodomésticos fixos (por exemplo, exaustores, ar condicionado, caldeiras, alarmes de segurança ou painéis solares).

Se eventualmente houve intervenção de mediação imobiliária, para além de ter que mencionar na escritura que há mediação imobiliária, tem que guardar o recibo da comissão.

É importante lembrar que todas as despesas devem ter comprovativo, no caso de ser pedido a prova. O prazo é 4 anos.

Quanto se paga de imposto?

Conforme mencionado anteriormente, normalmente, os lucros obtidos sujeitos a Imposto sobre o Rendimento de Indivíduos (IRS) são tributados pelo método de englobamento.

Isto significa que eles são adicionados aos demais rendimentos obtidos durante o ano em questão (exceto aqueles que são tributados, por escolha ou obrigação, a uma taxa especial ou liberatória), para calcular o chamado rendimento coletável.

Esse rendimento coletável é o que determina a faixa de IRS aplicável e, portanto, as taxas gerais a serem impostas aos lucros tributáveis, que variam entre 14,5% e 53% (considerando a taxa máxima de adicional de solidariedade de 5%).

Em geral, o rendimento coletável é equivalente ao rendimento bruto, deduzido das deduções específicas e abatimentos aplicáveis.

Quais as exceções ao pagamento de mais valias?

No geral, saiba que estão excluídas de tributação de mais-valias nos seguintes casos:

• Aquisição anterior a 01 de janeiro de 1989;
• Venda de casa destinada a habitação própria e permanente, desde que o valor da venda seja reinvestido na aquisição de uma nova casa com a mesma finalidade, entre os 24 meses anteriores ou 36 meses seguintes à venda;

O valor da venda seja reinvestido na compra de um ou mais dos seguintes produtos:

• Contrato de seguro financeiro do ramo vida; ou
• Adesão individual a um fundo de pensões aberto; ou
• Contribuição para o regime público de capitalização.

Nestes três últimos casos, deve saber que, para usufruir destes benefícios de exclusão de tributação, é necessário que, no momento da venda, o proprietário ou o cônjuge ou unido de facto se encontre em situação de reforma ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade. Além disso, é ainda exigido que o reinvestimento seja efetuado nos seis meses após a venda do bem.

Qual o exemplo prático?

O cálculo das mais-valias imobiliárias é efetuado da seguinte maneira: primeiro, subtrai-se o valor de aquisição do imóvel (ao qual pode ser aplicado um fator de correção monetária, conforme mencionado anteriormente) do valor pelo qual o imóvel foi vendido.

Além disso, podem ser deduzidos os encargos relacionados com a valorização do bem nos últimos 12 anos, tais como despesas com obras, impostos e custos relacionados com o registo da compra. O resultado final dessa operação é o valor das mais-valias.

Vamos considerar um exemplo prático para ilustrar:

• Valor de venda do imóvel: 400.000€
• Valor de aquisição/compra do imóvel: 200.000€
• Encargos dedutíveis relacionados: 40.000€
• Coeficiente de atualização monetária: 1.1 (O valor de aquisição é corrigido pela aplicação de coeficientes sempre que tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da aquisição e a data da alienação ou afetação.)

O cálculo ficaria da seguinte forma:

• Mais-valias = Coeficiente de atualização monetária: 1.1 = Valor de venda (400.000€) - Valor de aquisição (220.000€) - Encargos dedutíveis (40.000€) = 140.000€
• Assim, neste caso específico, considerando que não houve aplicação de fator de correção monetária, o montante das mais-valias imobiliárias seria de 140.000€.

Portanto, para quem pretende vender um imóvel, é crucial dispor de toda a documentação comprovativa dos encargos dedutíveis, assim como manter registro de todos os valores envolvidos no processo. Isso garante que o cálculo seja realizado corretamente e que os valores das mais-valias sejam devidamente apurados.