Mais-valias: o que são e como calcular

Se vai vender a sua casa, saiba que tem de considerar o cálculo das mais-valias para não ter surpresas desagradáveis.
Explicamos tudo sobre o tema.

As mais-valias de um imóvel referem-se à diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem
e o preço pelo qual comprou o mesmo, desde que haja um valor positivo.
Se for negativo, então, falamos em menos-valia.

Tal como é referido em Diário da República, nomeadamente no website da DRE, A Lei n.º 2/2014 Artigo 46º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (CIRS), considera que:

“Mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação.”

Nesse sentido, as mais-valias tanto podem dizer respeito a bens físicos, como é o caso dos imóveis
– e a vertente naturalmente mais conhecida, como a bens não físicos,
como, por exemplo, produtos financeiros.

Saiba ainda que todas as mais-valias sujeitas a tratamento fiscal
devem ser declaradas no Anexo G da declaração anual de IRS.

Como calcular o valor a pagar

O valor das mais-valias sujeito a tributação em sede de IRS corresponde a 50% do valor do lucro obtido.
Por exemplo, se obteve uma mais-valia de 20 mil euros, apenas 10 mil serão considerados no seu IRS.

Esta fórmula ajuda a compreender:

“Mais-valias = Valor da realização – Valor da aquisição – (Encargos com a realização e aquisição + Despesas com a valorização da casa)”

Quais os dados necessários para o cálculo?

Como vê, são precisas algumas informações para perceber ao certo quanto terá de pagar de mais-valias:

• Valor de aquisição
• Ano de aquisição
• Mês de aquisição
• Valor da venda
• Ano de venda
• Mês de venda
• Despesas e encargos

Questões importantes a considerar

De acordo com o modelo de cálculo de mais-valias, a Autoridade Tributária (AT)
considera sempre o maior de dois valores: valor de aquisição/realização ou Valor Patrimonial Tributário (VPT)
da casa no momento da transação.

Como indicamos, poderão ser aceites determinadas despesas e encargos, para diminuir o valor a pagar.

São exemplos disso mesmo o Certificado Energético, gastos com obras realizadas no imóvel,
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), Imposto de Selo,
despesas com registos e escrituras, substituição de janelas comuns por outras eficientes e
até encargos com mediação imobiliária.

Quais as exceções ao pagamento de mais-valias?

O Orçamento de Estado para 2021 trouxe algumas mudanças neste campo.
No geral, saiba que estão excluídas de tributação de mais-valias nos seguintes casos:

• Aquisição anterior a 01 de janeiro de 1989;
• Venda de casa destinada a habitação própria e permanente,
  desde que o valor da venda seja reinvestido na aquisição de uma nova casa
  com a mesma finalidade, entre os 24 meses anteriores
  ou 36 meses seguintes à venda;
• O valor da venda seja reinvestido na compra de um ou mais
  dos seguintes produtos:
• ⟹Contrato de seguro financeiro do ramo vida; ou
• ⟹Adesão individual a um fundo de pensões aberto; ou
• ⟹Contribuição para o regime público de capitalização​.

Nestes três últimos casos, deve saber que, para usufruir destes benefícios de exclusão de tributação,
é necessário que, no momento da venda, o proprietário ou o cônjuge ou unido de facto
se encontre em situação de reforma ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade.

Além disso, é ainda exigido que o reinvestimento seja efetuado
nos seis meses após a venda do bem.